住宅購入の流れガイド：家づくりの段取りと手順を解説

住宅購入の基礎知識

住宅購入を検討するようになったら、まずは一般的にはどのようなタイミングで購入するのがベストなのかや、自分たちがどのような家を買うのが良いのかなど気になることがたくさん出てくるでしょう。また住宅購入では、住宅ローンを組んで購入する場合でも、いくらか手続きなどに費用が必要になります。そこで、まずは住宅購入を考え始めた方が抑えておくと良い情報について解説します。

住宅購入を考える時期とは

住宅購入を考える時期は、家族のライフプランや生活環境の変化、お金の問題などによってさまざまです。ただし、一般的に何が目安になっているのかを参考に検討してみるのもよいでしょう。

住宅購入を考えるきっかけ①｜結婚したとき

一般的にすでに同棲している場合を除き、結婚を機に一緒に住むようになる夫婦が多く、新居探しをする必要があります。そのタイミングで、将来のことを見越して賃貸物件ではなく物件購入を考えるケースがあります。

住宅購入を考えるきっかけ②｜出産など家族が増えたとき

家族が増えると、当然必要な生活スペースが拡大します。また、子育てしやすい環境の確保のために引っ越しを考える場合もあります。さらに賃貸マンションでは、子どもの泣き声や足音で近隣へ迷惑がかからないか不安に感じる場合は、このタイミングで一戸建ての購入も検討するでしょう。

住宅購入を考えるきっかけ③｜子どもの進学に合わせて

現在の住宅環境が子どもの通学に不便な場合は、子どもの進学に合わせて、より生活のしやすい場所に住宅を購入しようと考えるケースもあります。また、在学中の転校を避けるために、引っ越しを進学のタイミングに合わせたいと考える場合もあるでしょう。

住宅購入を考えるきっかけ④｜家族のライフスタイルが変化したとき

子どもの進学や就職によって家を離れる場合、家に住む人数が減り、ライフスタイルも変化するため、住宅購入するという場合もあります。また、定年をきっかけに病院や買い物に行きやすい場所や車の運転を極力しなくて済むよう駅周辺に住宅を購入するケースもあります。

年代でみる住宅購入のタイミング

国土交通省の調査によると、年代でみる新築物件の購入タイミングで最も多いとされているのは、30歳代です。しかし、中古物件の購入では、40歳代が多いという結果もあります。全体として、住宅購入のタイミングは30〜40歳代が多く、全体の半数以上を占めています。

参考：令和5年度 住宅市場動向調査 報告書 ～調査結果の概要～｜国土交通省 住宅局

住宅購入のメリットとデメリット

賃貸物件に住むのではなく、住宅購入するのには、どのようなメリットやデメリットがあるのかも把握して検討を進めましょう。

メリット

住宅購入の最大のメリットは、「資産を持つことができる」ことです。賃貸物件は、どれだけ家賃を支払っても自分のものにはなりませんが、購入した物件は住宅ローンの返済が終われば自分のものになります。そのため、将来的に売却や賃貸でお金に変える選択肢も増えます。

 

また、住宅ローンを完済すれば、毎月の住宅費用負担が減るため、老後のために購入しておく場合もあるでしょう。

デメリット

住宅購入のデメリットは、購入後もローンの返済に加えて維持費が必要になることです。賃貸物件の場合は、物件のオーナーや管理会社が行ってくれるメンテナンスを自分で行わなければいけません。

 

また、資産価値は経済状況や周辺環境の変化によって変動するため、必ずしも見込んだ額を担保できる保証はありません。

新築と中古の選び方

物件購入の際、新築を購入するべきか中古を購入すべきかは、下記を参考に検討してみましょう。

新築の特徴

新築物件の特徴は、何より誰も住んだことのない新品の住宅に住めることにあるでしょう。内装だけでなく、設備面においても最新のものが導入されています。そのほかにも、新築住宅では中古住宅よりも住宅ローン控除や固定資産税、不動産取得税など、税金面で優遇されることもメリットです。

 

また、中古住宅では築年数が経っているため、住み始めてそれほど年月が経っていなくても家のなかのさまざまなところを修繕する必要が出る可能性がありますが、その面でもコストを抑えられるでしょう。

中古の特徴

中古物件は新築と比較して全体的に価格が低いのが特徴です。また、中古物件であればすでに建っている建物を見て購入ができます。そのため、築年数が経っている場合でも、劣化具合や管理状況を見て判断できるでしょう。

 

さらに中古物件は新築物件と比較して、物件の評価額が低いこともあり、同じ面積でも固定資産税が低くなる可能性もあり、ランニングコストを抑えられる可能性があります。

マンションと一戸建ての違い

住宅購入をする際、マンションを買うか一戸建てを買うか迷う方もいるでしょう。次の特徴を参考に検討してみてください。

マンションの特徴

マンションは、エリアにもよりますが、多くの場合比較的駅の周辺に建てられていることが多く、利便性の高さが特徴です。また、多くの場合オートロックが導入されているなど防犯面が強化されており安心して住むことができるでしょう。間取りの面でもワンフロアにまとまっていることから家事導線が整備されているほか、階段の昇り降りをする必要がなくコンパクトに生活ができます。

 

また、建物全体のメンテナンスは、修繕積立費用を払うことで、マンションのオーナーや管理会社が工事の手配をしてくれるため手間がかかりません。

一戸建ての特徴

一戸建ては、独立した建物であることから、上下階などの近隣住民の生活音を気にせず生活できます。また、家族に小さな子どもやペットがいる場合に出る音が心配な場合にもおすすめです。

 

また、一般的な戸建住宅は2階が設けられているため、部屋数を多く確保することができます。そのほかにも敷地内に庭や駐車場が確保できるのもメリットといえるでしょう。

住宅購入にかかる費用

住宅購入では、物件や土地の購入以外にもさまざまな経費が必要です。購入する物件によって必要なのもは異なりますが、一般的に物件購入価格の3〜9％程度が必要といわれています。なお、必要経費にはおもに次のようなものがあります。

 

・売買契約の書類に貼付する印紙代

・登録免許税

・不動産取得税

・司法書士費用

・不動産仲介手数料

・火災保険など各種保険代

・引越し費用 など

 

これらは住宅ローンの対象外になるケースが多いため、ある程度の資金を準備しておく必要があることを覚えておきましょう。

資金計画の立て方

住宅購入をするためには、はじめに購入予算や返済計画などを考える必要があります。ここでは、資金計画の立て方の基本を解説します。

予算設定の基本

一般的に、住宅購入の予算は年収の7〜8倍程度にすると、無理のない購入ができるといわれています。またそのほかにも、月々の返済額から予算を考えることもできます。しかし、現在の年収だけで考えたり、「今の家賃と同じくらいで」と安易に考えてしまうと、今後の返済が厳しくなってくる恐れがあります。

 

例えば、子どもの成長にあわせて教育費が今より増えたり、家族の人数が増えたりする可能性もあるでしょう。その場合、今と同じ返済額では家計を逼迫する可能性もあります。そのため、予算を考える際には今後のライフプランも踏まえて無理のない計画を立てなければいけません。

住宅ローンの種類と選び方

多くの場合、住宅購入では住宅ローンの利用を検討するでしょう。住宅ローンは、契約する金融機関によって金利やプランが異なりますが、住宅ローンの種類は大きく分けて次の2つです。

固定金利

固定金利とは、その名の通り「金利が固定されている」ローンのことです。そのため、契約時に決まっている金利が固定されるため、今後経済状況などにより金利が上がったとしても同じ返済額で支払いができます。

 

なお、固定金利のなかには、最後まで金利の変動がない「全期間固定型」に加えて、借入当初の金利は一定期間固定され、その後は変動金利に切り替えるか、再度一定期間固定にするか選択できる「固定期間選択型」があります。

 

固定金利は資金計画が立てやすいため、将来生活費が増加する可能性のある方や計画的に返済していきたいという方におすすめです。

変動金利

変動金利は、固定金利とは異なり、金利が半年に一度見直され、その時点での経済状況などによって金利が下がることもあれば上がる可能性もあるタイプです。ただし、現状では固定金利と比較して金利が低く設定されており、現在では多くの人が変動金利を利用しています。

 

そのため、返済額を少しでも抑えたい場合には変動金利がおすすめですが、今後の状況によっては当初の計画よりも返済額が大幅に増加するリスクもあります。そのため、繰り上げ返済を利用して、なるべく早めにローンを完済できる見込みのある場合には、こちらを選ぶのもよいでしょう。

頭金はいくら用意するべきか

頭金とは、住宅購入の際にローンを組む場合であってもいくらかを先に支払うためのお金です。一般的に購入価格の10％程度を頭金として先に支払うケースが多いとされていますが、頭金ゼロで購入するケースも少なくありません。

 

例えば、頭金を支払った方が住宅ローンの総額を減らすことはできますが、準備するために購入を数年遅らせると、それまでの期間に住む物件の家賃が必要になります。そうするとかえって全体としての支出が増えてしまう場合もあるでしょう。また、ローンの返済が終わる年齢も引き上がります。そのため、頭金は必ず必要なものとして考えるのではなく、今後のライフプランも加味して必要かどうかを検討しましょう。

税金や維持費を考慮した予算計画

家を所有する場合には、住宅ローン以外に次のような税金や維持費が必要です。予算を考える際には、ローンの返済だけでなくこのコストも考慮しなければいけません。

 

【住宅を保有するためにかかるお金の一例】

・固定資産税

・都市計画税

・火災保険料

・地震保険料

・メンテナンス費（リフォーム、外壁塗装など）

など

補助金や助成金の活用法

住宅購入を少しでもお得にするためには、補助金や助成金を活用する方法があります。補助金や助成金は国だけでなく、各自治体が行っているものがあるため、住んでいる地域によって利用できるものが異なります。そのため、国の制度を調べるだけでなく、お住まいの自治体のホームページや窓口を活用して申請してみましょう。

物件探しのステップ

実際に物件購入を前向きに検討することになったら、物件探しを始める方も多いでしょう。物件探しは次の内容を参考に進めてみるのがおすすめです。

理想の物件条件を洗い出す

物件探しをするためには、資金計画から予算を明確にすることが重要です。ただし、予算を決めるだけで物件探しをしても良い物件には出会えません。予算を決めるのと同時に自分たちがなぜ住宅購入をしたいのかや、住宅購入によってどのような暮らしをしたいのかを考えて、そこで出てきた物件への条件を明確にしましょう。

 

条件をあげる際には、次の項目を参考にしてみるのもおすすめです。

・立地（周辺環境、通勤・通学時間など）

・デザイン

・広さや間取り

・日当たり

・住宅設備

など

 

さらに条件を洗い出したら、どの条件を優先するかも考えておきましょう。優先順位を考えておかないと、全てをかなえる物件を見つけるのは難しく、物件を探し続けることになってしまう恐れがあります。

信頼できる不動産会社の選び方

後悔なく物件購入するには、信頼できる不動産会社を見つけるのも重要なポイントです。信頼できる不動産会社はどのように見極めればよいのでしょうか。

ホームページや評判をみる

まずは気になる不動産会社のホームページを見て、満足のいくサービスを受けられるか調べてみたり、口コミサイトで、評判を見てみたりしましょう。

 

また、注文住宅の場合は自分たちの理想のイメージにあった家づくりができるかどうか、過去の実績例を見てみるのも大切です。例えば、ナチュラルテイストの家をつくりたい場合は、ホームページやSNSでそのイメージに近い物件を強みとしている会社に問い合わせをしてみてください。

実際に不動産会社へ行ってみる

ある程度候補の不動産会社を絞り込めたら、実際に検討したい不動産会社へ問い合わせをして訪問してみます。その不動産会社が、自分たちの理想の物件購入をサポートしてくれるかだけでなく、独自に行っている購入後の保証やアフターサービスがどのようなものかを聞いて見極めていきましょう。

担当者との相性も重要

理想の物件を購入するためには、不動産会社を見極めるだけでなく、担当者との相性も重要です。知識があるかどうかだけでなく、自分たちの質問に的確な回答をくれるか、連絡がストレスなく取り合えるか、要望や質問を伝えやすいかなどもチェックしてみてください。「この人にお願いしたい」と思える担当者にお願いするのも住宅購入を成功に導くポイントです。

物件見学のポイントと注意点

建売物件や中古物件の場合は、購入前に見学が可能です。見学の際には細かなところまでしっかりチェックしていきましょう。

【おもなチェック項目】

・外装や内装に破損はないか（ある場合は事前に修繕してもらえるか）

・各部屋の日当たり

・収納の量

・家事導線は確保されているか

など

 

そのほかにも図面で見た間取りでは、理想的と思ったけれど実際はどうかなども体感しておきましょう。また、可能な場合は見学する際に写真を撮っておき、あとからほかの物件と比較できるようにしておきます。

 

また、物件見学ができる場合もまだ建物がない場合も次の項目のチェックはしておくようにしましょう。

【立地や周辺環境】

・通勤や通学、買い物などの利便性

・周囲にスーパーや病院などが揃っているか

・治安はどうか（できれば夜の治安や人通り、明るさも確認できるとなお良い）

・近隣に空き地がある場合、将来的に建物が建つ可能性はあるか

など

住宅の診断・調査の重要性

ホームインスペクションともよばれている住宅診断は、新築物件を購入する際にも必ず行う必要があります。いくら新しい家といっても、建築過程で何かしらの不具合やミスがあり、それが原因となって住んでみてから欠陥が発覚したり、将来的な修理や改修が必要になったりする可能性があるからです。

 

新築物件の場合は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に則って、引き渡しから10年間の保証（瑕疵担保責任）が義務付けられていますが、もし欠陥部分が保証の対象外であった場合は、自費での修理が必要になります。そのため、引き渡しの前には必ず住宅診断を実施しておくようにしましょう。

契約の流れと重要ポイント

いくつかの候補から自分たちの理想の物件を見つけられたら、いよいよ購入の手続きに入ります。購入時の流れや、注意点を解説します。

購入申込みと契約までのプロセス

購入から契約までは、基本的に次のような流れで進んでいきます。

購入申し込み

購入申し込みとは、実際の契約とは異なり購入者が「この物件を購入したい」と意思表示すれば完了です。

 

ただし、物件によって申込時に5〜10万円程度の「申込証拠金」が必要なこともあります。このお金は実際に購入する場合、手付金の一部に充当されます。もし、契約に至らなかった場合には返却されるため、支払いの際にはその旨を明記した預かり証を受け取りましょう。

重要事項説明

購入できることが確定したら、重要事項説明を受けます。ここでは、購入物件の詳しい内容や契約日、手付金等の支払い条件などの重要な説明を受けます。なお、売買契約を解除したときの取り決めなどについても説明されるため、話の途中で不明点がでた際には、必ず質問してわからないままにしないようにしてください。

売買契約の終結

重要事項説明を受け、内容に問題がなければ、契約に進みます。契約の際には、不動産会社から提示された「手付金」の支払いも必要です。金額は不動産会社や物件価格によっても異なり、100万円以下の場合もあれば300万円など高額になるケースもあります。

契約解除とキャンセルについて

もし、何らかの理由で購入を取り止めたい場合は、キャンセルが可能なのでしょうか。キャンセルができるかどうかは、段階によって異なります。

購入申し込み後のキャンセル

購入申し込みには、法的な拘束力がありません。そのため、購入申し込みから売買契約までの間にキャンセルしても金銭的なペナルティはありません。また、「申込証拠金」を支払った場合は、返金してもらうことができます。

 

しかし、購入申し込み後のキャンセルは、売主が再度購入者を探さなければいけなかったり、購入を希望していたのに先着順などの都合で購入できなかった人などに対して迷惑をかけることになります。キャンセルしなくて済むように、申し込み前にしっかり検討しておきましょう。

売買契約後のキャンセル

契約後のキャンセルは、基本的にできません。しかし、何らかの理由でキャンセルせざるを得ない場合は、すぐに不動産会社へ連絡を入れましょう。なお、売買契約後のキャンセルでは、手付金が戻らないため注意が必要です。

引渡しまでの準備

契約が完了したら、いよいよ引き渡しに向けての準備に入ります。契約後から入居までに行うべきことを解説します。

住宅ローンの審査と契約完了

住宅購入では、多くの方が住宅ローンを利用しています。住宅ローンは、契約したり金融機関に申し込むとまずは事前審査を行います。事前審査のタイミングは、物件の契約前に行われるのが一般的です。

 

物件の契約も完了したら、住宅ローンも本審査に入ります。本審査が終わったら住宅ローンも本契約を結びます。なお、契約が完了して借りたお金が銀行から支払われることを「住宅ローン実行（融資実行）」といいます。

 

一般的にローン実行は、物件の残金決済直前にされることが多く、場合によっては銀行から直接不動産会社に振り込んでもらうことも可能です。

登記手続きと必要書類

物件購入の際には、登記手続きも必要です。この登記手続きとは、物件を売買すると不動産の所有者が変わるため、それを公示するために必要な手続きのことです。

 

手続きは、専門的な内容も多く含まれるため、基本的には司法書士にお願いします。必要書類を揃え、案内に沿って必要書類を記入すれば、その後の手続きを代理で行ってもらえます。手続きが完了したら、登記識別情報通知書や登記完了証が発行されます。

引越しの段取り

契約が完了していても、実際に物件に入居できるのは引渡し日以降です。そのため、引っ越しの段取りは、引渡し日を確認のうえ進めていきましょう。

 

引越し業者に依頼する際は、できるだけ数社から相見積もりを取って、サービス内容や金額を比較検討するのがおすすめです。また、少しでも金額を抑えたい場合には、依頼が集中しやすい月末や、3月などの引越しの繁忙期を避けるのもよいでしょう。

住み始めた後にすべきこと

引っ越しが完了した後にも、必ず行わなければいけない手続きがいくつかあります。それぞれ対応漏れのないよう早めに済ませるようにしましょう。以下では、引っ越し後にやるべきことの一例を解説します。

近所へのあいさつ

入居後、気持ちよく生活するためには、隣近所との関係性も重要です。入居当日もしくは翌日に前後左右などのお家にあいさつするようにしましょう。

各種住所変更手続き

引越したら役所での転入届の提出や、運転免許証の書き換えをします。国民年金・国民健康保険に加入している場合は、そちらへの届け出も必要です。また、金融機関などへの住所変更手続きも忘れずに行いましょう。

住宅ローン控除の申請

住宅ローン控除を受けるためには申請が必要です。ただし、こちらはすぐに行うのではなく、引っ越し翌年に確定申告すると申請できるものです。

固定資産税・不動産取得税の支払い

不動産を所有する場合は、固定資産税、不動産取得税の支払いも必要です。不動産取得税は、引っ越し完了後に数ヶ月が経つと郵送され、固定資産税は5月頃に4期分合わせて郵送されるため、届いたら忘れずに支払いましょう。

まとめ

今回は、住宅購入を検討し始めた方のために、一般的な住宅購入のタイミングや一戸建てとマンションの特徴、購入までの段取りで必要なことを解説しました。

 

まずは資金計画を立てたり、なぜ家を買うのか、どのような暮らしを手に入れたいのかを明確にして、信頼できる不動産会社とともに理想の住まいを探していきましょう。また、物件購入では、物件購入の手続き以外にも行わなければいけない手続きが多くあるため、対応漏れがないよう余裕を持って進めることも重要です。