住宅購入には頭金がどれくらい必要？平均頭金額も解説！

頭金とは

頭金とは、住宅をはじめ、車などローンを組んで購入する際、先に代金の一部を支払うお金のことです。住宅購入で頭金を支払うと、その後の支払いにどのような影響やメリットをもたらすのでしょうか。

頭金が住宅ローンに与える影響

頭金の主な目的は、ローンの返済総額を減らして、毎月の支払額を減らすことです。たとえば、住宅購入費用が4000万円の場合に、あらかじめ頭金として500万円支払えば、ローンの借入総額は4000万円ではなく3500万円になります。

住宅ローン利用者の状況

国土交通省の「令和5年度 住宅市場動向調査報告書」によると、住宅購入時にローンを組んだ人の割合は、注文住宅（新築）で79.5%となっています。また、分譲戸建住宅では61.6％、分譲マンションでは54.8％という結果でした。ただし、無回答者も20％前後いるため、実際にはもっと多くの世帯が住宅ローンを利用している可能性も考えられます。

 

参考：令和元5年度 住宅市場動向調査報告書（国土交通省）

 

また住宅金融支援機構も、2024年4月から9月までに住宅ローンの借入れをした全国の20歳以上70歳未満の人を対象にした住宅ローンに関する調査をしています。その調査でわかる住宅ローンの利用状況は、以下の通りです。

【返済期間】

30年超～35年以内・・・48.6％

35年超～40年以内・・・16.5％

15年超～20年以内・・・10.0％

 

返済期間は、30年超〜35年以内が約半数という結果です。住宅購入をするメインの世代が30〜40代であるため、働ける期間内に返済が終了するように組んでいる人が多いということがわかります。ただし、この期間より短いケースもあれば、40年超〜50年以内の返済にしているケースも4％程あります。

【融資率　（融資額÷住宅価格）】

90％超～100％以下・・・25.1％

80％超～90％以下・・・16.5％

100％超・・・11.7％

70％超～80％以下・・・10.2％

 

この結果から多くの人が住宅を購入する際、購入価格の大半をローンで賄っていることがわかります。なかには、100％を超えているケースもあります。これは、住宅購入では物件価格のほかにもさまざまな手続きでお金が発生するため、そのお金もローンに組み込んでいるケースということになるでしょう。

 

ただし、この調査では年々融資率50％以下の割合も増えていることも分かっています。

 

参考：住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2024年10月調査）】（住宅金融支援機構）

 

頭金を多くすることで得られるメリット

頭金を準備せず住宅購入に必要なお金を100％ローンでまかなう人も少なくないなか、頭金を少しでも多く用意するのには、どのようなメリットがあるのでしょうか。

借入総額を減らせる

先にも解説した通り、頭金を支払うことにより、住宅ローンで借入る総額を減らせます。総額を減らすと、毎月の返済額が減らせるほか、場合によっては返済期間を短縮することも検討できるようになるでしょう。

 

さらに、住宅ローンを組むと金利がつくため、実際に借入多額よりも多い金額を返済することになります。しかし、頭金として支払った金額には、利息がつきません。そのため、頭金を支払って借入総額を減らせば、住宅購入で最終的に支払う金額自体も減らせるのです。

審査に通りやすくなる

住宅ローンを契約する際には、審査があります。そこでは、申込者の年収や年齢などさまざまな項目から、支払能力があるかをみて借入ができるか、借入総額はいくらまでOKかを判断します。

 

そのため、借入総額が少なくなれば、支払えると判断されやすくなるでしょう。また、頭金を用意できるということは、資金調達ができるという評価にもなるため、信頼度が高まる可能性があります。

住み替え・売却時のリスク軽減になる

多くの人は、購入した住宅には長く住むことになりますが、急な転勤や転職、ライフスタイルの変化などによって住み替えや売却を検討するケースもあるでしょう。

 

その際、購入した家の住宅ローンが残っている状態で家を売却するには、売却して得たお金を返済にあててローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消することが必須です。つまり、売却した際にローンを完済するお金が得られなかった場合、自己資金から不足分を用意しなければいけなくなります。

 

そのため、頭金を払って住宅購入しておけば、売却時のローン残金も少なくできるため、このようなケースでのリスクを軽減できるでしょう。

頭金はいくら必要？ 頭金の目安

住宅購入時の頭金には、決まった金額はありません。先述の通り、ローンですべてをまかない、頭金を用意しないケースもあります。では、一般的にはどれくらいの金額を頭金として用意しているのでしょうか。

 

国土交通省の「令和5年度 住宅市場動向調査報告書」によると、一次取得者（新築・中古を問わず、物件を初めて購入する世帯主）の購入資金やそのうちの頭金・頭金の割合は以下のようになっています。

 

住宅の種類	平均購入価格	平均自己資金額	自己資金割合
注文住宅新築（土地購入あり）	5,527万円	1,080万円	19.5％
分譲戸建住宅	4,183万円	1,023万円	24.5％
分譲マンション	4,527万円	1,857万円	41.0％
中古戸建住宅	2,871万円	1,164万円	40.5％
中古マンション	2,648万円	1,132万円	42.7％

 

上記の結果を見ると、多くの購入者が住宅購入価格の1〜2割程度、自己資金として準備していることが分かります。

 

ただし、住宅購入には物件購入価格以外にもお金が必要です。例えば、購入手続きには、一般的に新築物件で住宅価格の3〜7％、中古物件ではそれより高い6〜10％の諸経費がかかるとされています。そのため、頭金にはその分を差し引いた20％前後の頭金を用意する人が多いということになります。

 

住宅購入で頭金を準備する場合は、購入価格の20％程度を目安に検討してみましょう。

 

参考：令和元5年度 住宅市場動向調査報告書（国土交通省）

 

頭金の額を決めるときのポイント

住宅を購入する際に用意する頭金の目安額について解説しましたが、先述の通り、頭金には必ずいくら準備しなければいけないという決まりはありません。そのため、平均的な金額を無理に準備する必要はありません。

 

頭金を準備するのかどうかや、頭金をいくら準備するかについては、以下で解説することを参考に検討してみるとよいでしょう。

住宅購入時に必要なお金を確認する

住宅購入時には、物件の購入価格以外に手続きなどで発生する諸経費も必要です。諸経費は、主に以下のものがあります。

【住宅にかかるお金】

■頭金・・・物件購入の一部を先にまとめて支払うお金

■印紙税・・・「不動産売買契約書」や「建設工事請負契約書」などの契約書を交わす際に金額に応じてかかるお金

■仲介手数料・・・中古物件などで不動産仲介会社を通して住宅購入する場合必要

■登記費用・・・登記の手続きを司法書士に依頼する手数料

■不動産取得税・・・土地や建物を購入した際にかかる税金

■固定資産税精算金・・・毎年1月1日時点での不動産所有者が支払う税金

【ローン契約にかかるお金】

■印紙税・・・金銭消費貸借契約書にかかる（電子契約の場合は不要）

■融資手数料・・・金融機関によってはローンの受付・返済の事務手数料がかかる

■物件調査手数料・・・担保になる物件が融資基準を満たしているか調査する費用

■登記費用・・・住宅ローンでは抵当権設定が必要なケースがあり、その際必須になる

■団体信用生命保険料・・・ローンを組む際には加入必須条件であるケースが多い

■火災保険料・・・ローン契約では、火災保険の加入が必要になることが多い

 

諸経費は基本的に現金で支払うことが多いため、頭金を用意したために、その他の資金が不足してしまったということにならないようにしなければいけません。そのため、あらかじめ住宅購入に総額いくらくらい必要なのかを計算し、そのなかで用意しないといけないお金を洗い出したうえで、準備可能な金額を頭金にまわしましょう。

住宅購入する時期から計算する

頭金が必要か、用意する場合どれくらい必要かは、購入時期によって検討してみてもよいでしょう。

 

例えば、20代で購入する場合40年ローンで購入したとしても定年退職を迎える頃には完済できます。しかし、40代で購入する場合は、40年ローンを組んでしまうと、老後の生活が逼迫する恐れがあるでしょう。そのため、完済時期から逆算して何年で支払いを終えたいのかを考えてローンの返済期間を考える必要があります。

 

しかし、返済期間が短ければ当然月々の支払額は高くなってしまいます。この場合、頭金で先に総額の何割かを支払っておけば、返済期間を短くしても毎月の返済を減らせるでしょう。

 

ただし、返済期間を長く設けられる場合は、頭金がいらないというわけではありません。今後家族が増え、月々の生活費が今よりかかるようになる可能性がある場合などは、現在は問題なく払えている月々の返済が厳しくなる恐れがあります。

 

そのため、返済期間・毎月の返済額・今後必要になる毎月の支出をバランス良く考えて、先にいくら払っておけるかを計算し、頭金の金額を考える必要があります。

ライフプランを確認する

頭金は今後の生活に必要なお金を残したうえで準備しなければいけません。そのため、今後のライフプランがどのようになるのかも考える必要があります。

 

家族が増えて生活費が今より多くなる可能性がある、子どもの進学にまとまったお金が必要になる、○年後には車の買い替えも必要になる可能性があるなどを具体的にピックアップして、それらにいくらかかる想定なのか計算してみましょう。

 

そのお金が必要なタイミングで用意できない可能性があれば、無理に頭金を用意したりせず、可能な範囲で頭金を支払ったり、頭金なしで購入するのを検討する必要があります。

 

不測の事態への備え・対策を確認する

どれだけライフプランを詳細に洗い出して、必要なお金を確保する計画を立てたとしても、その計画通りにいかず、予想外の出費が必要になることもあるでしょう。

 

車や家具・家電が壊れて買い替えが必要になった、何かしらの理由で仕事が一時的にできなくなり収入が減る、家の設備のメンテナンスやリフォームが必要になったなどの際には、まとまったお金が必要です。

 

これらに対応できるお金を確保しておいたり、貯蓄したりすることも検討した上で、頭金を準備できるか考えましょう。

貯蓄できる金額から計算する

今ある貯蓄額に余裕があるからといって、多くの金額を頭金にするのも注意した方が良い場合があります。先ほども解説した通り、今後のライフプランや不測の事態に備えるための貯蓄が必要です。

 

そのため、一般的に6ヶ月分の生活費をキープしておける範囲の貯蓄を残して、無理のない範囲で頭金を残しておくのが良いとされています。また、今後もローンを返済しながらある程度の貯蓄ができる範囲でローンを組んだり、住宅購入の予算設定をしたりするようにしましょう。

貯蓄できた金額から考える

住宅購入する場合、何年も前から検討して、購入に向けて頭金を準備する人も少なくないでしょう。その場合は、実際に貯蓄計画で貯まったお金を頭金にして、月々の返済額を減らし、負担を軽減しましょう。

 

ただし、住宅購入をするためには、必ず頭金を貯めなければいけないわけではありません。場合によっては、頭金を貯めるよりもフルローンで購入した方が良い場合もあります。自分たちの場合、どちらの方が良いかは次の内容を参考にしてみてください。

頭金ゼロでも買えるのか

住宅ローンの融資率が90％超〜100％以下の世帯が、25％いるという結果もあるように、頭金ゼロで住宅購入する人も少なくありません。現在は、住宅ローンの低金利状態が長く続いていることもあり、頭金ゼロで購入するハードルも低くなっています。

 

ただし、「頭金ゼロでも買えるから貯金がなくても大丈夫！」という考えには注意が必要です。頭金ゼロで購入したいと考えている際は、次のことに注意して、検討してみましょう。

頭金ゼロの注意点

（1）ローン審査が通りにくくなる

ローン審査では、継続的に返済できる能力があるか、安定的な収入があるか、借入希望額が年収に見合っているかなどをチェックされます。そのため、頭金があった方が借入額を減らせるため、返済できると判断されやすくなるということになります。一方で、高額な借入希望額の場合は、審査が通りにくくなる可能性があるでしょう。

（2）金利が高く設定される可能性がある

審査が通りにくくなるのに加え、審査に通った場合にも、返済リスクがあるとみなされた場合は、そうでない場合と比較して金利を高く設定されることもあります。

（3）売却時に残金が残る恐れがある

何かしらの理由で住宅を手放すことになった際、その時の資産価値によっては、売却したお金でローンをすべて返済できないこともあるでしょう。その場合は、物件を売却した後もローンを返済しなければいけません。また、場合によっては、売却時にはローンをすべて支払わなければいけないケースもあるため、注意が必要です。

（4）諸経費に現金が必要になる

住宅購入には、物件価格の他にも手続きに必要な手数料や税金、引っ越し費用があります。これらを支払うためには、ある程度の資金が必要です。

「頭金なし」と「5年後の頭金あり」の違いは？

例えば、30歳で3500万円の住宅を35年ローンで購入することを検討したとしましょう。「頭金なし」で購入する場合は、3500万円の借入が必要になります。そして、ローンが完済するのは65歳の時になります。

 

3500万円すべてをローンにするのは、返済の負担もあると考えた場合、5年間で頭金を貯めてから購入しようと考える方もいるでしょう。5年間で500万円貯蓄できれば、ローンの借入額は3000万円になります。また、借入額が少なくなれば、審査にも通りやすくなります。

 

経済的に余裕があれば返済期間も短くでき、30年ローンが組めるのであればフルローンの場合と同じく、65歳で完済できるでしょう。それであれば、頭金を貯めてから購入した方が良いのでは。と思った方も多いのではないでしょうか。

 

しかし、5年遅れて住宅購入する場合は、その間生活するための家賃が必要です。例えば、家賃10万円の場合、1年で120万円、5年では600万円必要です。つまり、500万円貯めるためには、貯蓄の500万円に加えてその間の家賃600万円、合計1100万円が必要とも考えられるのです。

 

さらにローンには金利がつきますが、これは世の中の経済状況によって変動します。もちろん金利が下がり、5年後にローン契約をした方が、金利が安くなる可能性もあります。一方で金利が上がれば返済総額が上がってしまうでしょう。

 

今後の金利動向は、経済状況によるため、明らかではありません。しかし、日銀は2024年3月に金融政策決定会合でマイナス金利を解除しました。さらに同年7月、利上げを決定しています。もちろん、急に金利を引き上げることはなく、状況を見ながら利上げに動くでしょう。しかし、金利が大幅に下がることは難しいと考えられます。

現在頭金がない場合

現在捻出できる頭金がなく、数年かけて用意しようと考えている場合、先述の通り頭金を貯めるにはその期間に必要な経費もあるため、トータルコストが高くなってしまいます。

 

そのため、「今すぐ頭金を用意できないけれど、ローンをなるべく少なくしたい」という場合は、一度フルローンで住宅購入した後、ある程度の貯蓄ができたタイミングで繰り上げ返済するのがおすすめです。

 

繰り上げ返済すれば、返済期間を短縮できるため、その分利息も少なくなります。よって、現在頭金の準備ができない場合、返済総額を減らすには、繰り上げ返済を検討してみるとよいでしょう。

頭金別ローンシミュレーション

実際に、頭金ゼロの場合と頭金がある場合、同じ価格の住宅を購入するとどのような差があるのかシミュレーションしてみましょう。

 

なお、いずれも金利0.425％で変動金利、ボーナス払いなしの35年ローンとして算出しています。変動金利とは、金利のなかでも借入期間中に、市場金利の変動によって金利や返済額が変わる金利タイプのことです。現在は、この金利タイプを選ぶ人が多い傾向にありますが、そのほかにも金利が固定される固定金利などもあります。

【頭金ゼロの場合】

元金：8.3万円/月

金利：0.6万円/月

毎月の支払い：約9.0万円/月

※小数点第一位までのみ記載

※ただし変動金利のため、市場状況によって都度金額が変動します。

【頭金500万円の場合】

元金：7.1万円/月

金利：0.5万円/月

毎月の支払い：約7.7万円/月

※小数点第一位までのみ記載

※ただし変動金利のため、市場状況によって都度金額が変動します。

【頭金1000万円の場合】

元金：6.0万円/月

金利：0.5万円/月

毎月の支払い：約6.4万円/月

※小数点第一位までのみ記載

※ただし変動金利のため、市場状況によって都度金額が変動します。

 

頭金の有無で月々の返済にはこれだけの差が出ます。しかし、頭金を準備して貯蓄がなくなってしまう心配がある場合や、月々の支払いはある程度余裕があるから貯蓄は残しておきたい場合などによって、どうするかを検討してみてください。

ペアローン？収入合算？共働き夫婦が住宅ローンを組むならどっちがよい？

頭金の有無に限らず住宅ローンを組む際には、夫婦共働きの場合ペアローンや収入合算を検討する方も多いのではないでしょうか。そこで、ペアローンを組むのか収入合算が良いのかを解説します。

ペアローンとは

ペアローンは、1つの物件に対して一定収入のある夫婦や親子などが一緒にかつそれぞれが主たる債務者としてローンを組むというものです。また、この場合は主たる債務者である夫婦や親子は、それぞれ連帯保証人になります。

 

なお、金融機関によっては、夫婦や親子でなくても、今後同居を予定している婚約者やパートナー関係にあるもの同士でも組むことが可能な場合があります。

■ペアローンのメリット

・1人でローンを組むよりも借入額を増やせる可能性がある

・夫婦それぞれが団体信用保険に加入できる

・夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる

■ペアローンのデメリット

・それぞれが契約を結ぶため諸経費が多く必要になる

・一時的にどちらかの収入が減ると、単独ローンよりも世帯の収入が減少する可能性がある

・どちらかの死亡や離婚時にリスクを伴う恐れがある

収入合算とは

収入合算は、ペアローンとは異なり、ローンは単独名義になります。名義は単独ですが、契約者の収入に加えて夫婦や親子などの収入を合算して、ローンの審査が行えます。ただし、注意点として、収入合算者は連帯保証人になることが必須です。

 

収入合算もペアローンと同様に、法律上の親族だけでなく、金融機関によっては今後同居を予定している婚約者やパートナー関係にあたる人を対象としている場合もあります。収入合算者は、前年の収入が200万円以上あるか、満20〜60歳であるかなどの条件もあるため、加入を検討する際は金融機関ごとに情報収集してみましょう。

■収入合算のメリット

・ペアローンと比較すると諸経費が安くなる

■収入合算のメリット

・収入合算者は住宅ローン控除を受けられない

・収入合算者は団体信用保険に加入できない

それぞれに向いているのはどのような世帯か

それぞれの特徴をもとに考えると、ペアローン・収入合算・単独契約は、次のようなケースに向いていると考えられます。

【ペアローンが向いている世帯】

・夫婦（親子）の収入がある程度同じである場合

【収入合算が向いている世帯】

・共働きであるものの、収入に差がある場合

【単独契約が向いている世帯】

・収入のほとんどを夫婦（親子）のどちらかが担っている場合

 

いずれもメリットだけでなく、デメリットもあるため、どちらも理解してベストなローン契約方法を選択してください。

 

まとめ

今回は、住宅購入で住宅ローン契約を検討している方のために、購入時の頭金はどのようにすべきかを解説しました。

 

住宅購入では多くの方が住宅ローンを契約しますが、月々の負担を減らすためには、頭金を用意する必要があります。しかし、頭金ゼロのリスクばかりを考えて、何年もかけて頭金を貯めていくには、金銭的な負担が伴います。今後のライフプランや必要なお金を計算し、情報収集しながら自分たちにあった方法で住宅購入を検討していきましょう。