住宅購入でやるべきことリスト～新築戸建てを買う前から引っ越しするまでの準備～
住宅購入や住まいづくりを決めたものの、何をすれば良いかわからないという方も多いのではないでしょうか。特に新築戸建てを購入する場合、やることが多くて整理できていない方もいるでしょう。そこでこの記事では、住宅購入でやるべきことを解説していきます。
新築戸建てを買う前から引っ越しするまでの準備をまとめていますので、ぜひ参考にしてみてください。
住宅購入でかかる時間や日数
注文住宅の場合と分譲戸建て住宅の場合、中古住宅の場合、それぞれでかかる時間も日数も違ってきます。
「いつ入居したいか」によって選ぶ住宅の種類も変わってくるかも知れませんね。ここでは、注文住宅・分譲戸建て住宅・中古住宅でそれぞれどのくらいの時間と日数がかかるのかを解説していきます。
注文住宅の場合
まずは注文住宅の場合です。
注文住宅は、自分の希望の土地で自分の希望の間取りと仕様・設備を決めて家を建てられることから非常に自由度の高い住宅購入方法です。しかし、自由度が高いということはそれだけ自分で決めなければならないことが多いということになります。
土地探しから注文住宅での家づくりを始める場合、早くて入居希望日から1年半前、遅くても10ヶ月前には計画を始めましょう。希望通りの土地はすぐ見つかるわけではないため、ある程度時間がかかります。人によっては1年以上も土地探しに費やすこともありえます。
土地がすでに決まっている場合も、1年半から1年前には計画をスタートさせる必要があります。土地が決まっている場合として、今住んでいる家を建て直すパターンと親・知り合いから土地を譲り受けて新しく家を立てるパターンの2つが考えられるでしょう。
家を建て直す場合、解体や地盤調査、必要によっては地盤改良工事も必要になってきます。これらの工程でかかる時間を考慮し、たとえ土地が決まっていても早めに計画を始める必要があるのです。
住宅会社との契約まで
注文住宅では住宅会社も自由に選べます。契約前の打ち合わせでは多くても2〜3社程度まで絞り込んでおくと良いでしょう。住宅会社を選ぶポイントとして、購入・所有する土地について調査し、土地の生活環境・法令までしっかりと調べてくれる住宅会社を選ぶのがおすすめです。
住宅会社選びはあまり時間をかけすぎず1ヶ月程度で決めるようにしましょう。住宅会社の決定や、その後の間取りやプランの打ち合わせではあまり長く時間をかけすぎず、入居希望日をしっかりと見据えた上で打ち合わせを進めていくことが大切です。
また、住宅ローンの申し込みは早めにしておきましょう。土地探しや住宅会社がスムーズに決まっても、金融機関が決まらなければローン審査が進められず決済ができません。家づくりばかりに気を取られずに、金融機関の申し込みも同時並行で進めましょう。
着工から完成まで
全ての打ち合わせが終わって、工事請負契約・ローン契約を結んだらいよいよ着工です。着工から完成までは3〜6ヶ月程度かかるといわれています。着工前の段階で、細かい部分まで一通り決めておくと工事もスムーズに進められます。内装材や設備の変更、外構工事の追加があるとその分予定の工期が延びたり、資材の発注に時間がかかったりすることもあるため、変更する場合は早めに担当者に伝えましょう。
竣工・登記・引渡しまで
建物の竣工後、引渡しまでに1ヶ月程度かかります。この1ヶ月を使ってローンの決済・登記の手続きを行います。また、引渡し前には完成した建物のチェックをします。不備があれば再工事が必要になってくるため、場合によっては竣工から引っ越しまでに1〜2ヶ月程度かかることもあるようです。
分譲戸建て住宅なら最短1ヶ月
分譲戸建て住宅とは、不動産会社が用意した土地をいくつか区切って分譲地にして、そこに建てられた住宅のことです。すでに建物が完成しているのであれば、購入から最短で1ヶ月で入居が可能です。住宅ローンの手続きや残金決済の完了後に、事故やトラブルがなければ問題なく入居できます。
建築中の分譲住宅の場合は、建物の完成時期を確認した上で入居時期を明確にして引っ越し準備が必要です。
中古住宅なら1〜2ヶ月程度
中古住宅もすでに完成した建物なので、最短で1ヶ月で物件が引き渡されます。ただし、購入する物件にまだ人が入居している場合、入居者の引っ越しを待たなければなりません。その場合、引渡しまで2ヶ月程度かかることもあるでしょう。中古住宅だとリフォームをする方も多いですが、リフォーム工事は引渡し後に行うのが一般的です。
住宅購入の流れ
続いて、住宅購入の流れを、注文住宅・分譲戸建て住宅・中古住宅のそれぞれの場合でみていきましょう。
注文住宅の場合
注文住宅を購入する場合、土地を探したり、住宅会社を探したりと様々なことを1から自分で決めていかなければなりません。
分譲戸建て住宅や注文住宅を購入するよりもやることが多くて大変ですが、その分自分の希望を反映させた家づくりが可能です。注文住宅の場合の流れを見ていきましょう。
情報収集とイメージ作り
まずは、情報収集とイメージ作りです。家族で話し合い、「どんな家に住みたいか」や「今の家に対する不満」などをリストとしてどんどん書き込んでいきましょう。また、外観や内装をどんな風にしたいかを考えるさいは、SNSや住宅会社の施工事例をチェックし、気に入った画像をいくつかピックアップしておくと良いでしょう。
自分たちの要望や希望をリストアップできたら、その中でも特に譲れないポイントなど優先順位を決めておきましょう。優先順位を決めることで、予算オーバーした時にどこを妥協すべきかなどを検討する際の参考となります。情報収集では、不動産会社から土地情報を探したり、候補の住宅会社の資料を請求したりして、情報を集めましょう。住宅雑誌をチェックして、欲しい設備や間取りなど参考になるものがないか探してみるのもおすすめです。
土地探し
土地が決まっていない方は、土地探しを開始します。土地探しは不動産情報サイトなどで土地代の相場を確認しながら予算に合う希望の場所を探していくところからスタートしましょう。
不動産会社に相談して、良い土地が出たら連絡をもらうようにするのもおすすめです。住宅会社によっては土地探しを手伝ってくれるところもあるので、それを利用するのも良いでしょう。
住宅会社探し
土地が決定したら、次は家を建ててくれる住宅会社を探します。ハウスメーカーや工務店など様々な住宅会社に依頼が可能です。ハウスメーカーは、品質が安定しており、比較的短い工期で家が完成するだけでなくアフターサービスも充実しています。ただ、会社によっては設計の自由度が制限されていることもあります。また広告宣伝費が上乗せされるため、工務店よりも価格が高いことも多いです。
工務店は広告宣伝費がかからない分、低価格で家を建てられる傾向があります。また、設計の自由度が高いため、自分のこだわりをとことん反映させた家づくりも可能です。会社の規模や品質を見極めるのが難しく、工務店によっては手厚いアフターサービスを受けられない可能性もあるのでその点はしっかりと契約前に確認してみてください。
デザインをとことん追求したい方は設計事務所で建てるのも良いでしょう。ただ、設計事務所の場合、設計料がかかることと、施工会社の技術力・質が見えにくいというデメリットがあります。
間取りの打ち合わせと見積もり提示
住宅会社の候補がある程度絞れたら、担当者の打ち合わせを行い、間取り・見積もりを提示してもらい、どの住宅会社に依頼するか比較検討します。間取りを考える際はあらかじめどんな間取りにしたいか、設備の希望などをリストアップしておくと担当者にも伝えやすくなります。
見積もりを提示されたら、見積もりの中に諸経費がどのくらい含まれているのかなどを確認しましょう。アフターサービスや保証は住宅会社によって異なるため、比較することが重要です。
プラン・見積依頼・住宅ローン事前審査
そして依頼する住宅会社が決まったら、プランと見積もり作成を依頼しましょう。この時点で申込金として5〜10万円の支払いが必要な場合もあるので、事前に契約内容を確認しておいてください。
プラン・見積もり依頼後は間取り・見積もりの修正や設備の選択など、細かい点を決めていきます。そしてこの時期には金融機関も選んでローンの事前審査の申し込みをしましょう。
重要事項説明・工事請負契約締結・ローン本審査
住宅会社が確定し、金額も決定したら重要事項説明を受け、工事請負契約を結びます。その後は建築確認申請を行い、建築許可が降りたらローンの本審査を受けて金融機関と契約です。
着工
契約が終わったらいよいよ着工です。工事が本格的に始まる前に近隣の方へのご挨拶を行います。着工前の地鎮祭や上棟式を行うかどうかは、施主の希望で選択できるので、どうするか検討しておきましょう。
竣工・引渡し・入居
建物が完成したら完了検査を受け、建築確認申請の通りに建てられているかの確認をします。完成後は施主が立ち会って最終チェックを行い、気になる部分があれば修正を依頼し、修正が完了したら正式に引渡し完了です。
注文住宅での支払いは3〜4回に分ける
注文住宅の場合、建築費を3〜4回に分けて支払うのが一般的です。支払い条件は住宅会社によって異なりますが、以下のタイミングで行われることが多いです。
- 工事請負契約時 申込金（建築費用の約10%）
- 着工時 中間金（建築費用の約30%）
- 着工中 中間金（建築費用の約30%）
- 竣工時 残代金（建築費用の約30%）
申込金は最大で建築費用の約10%を支払うため、場合によってはこのパーセンテージよりも金額は低い場合もあります。
分譲戸建て住宅の場合
続いて、分譲戸建て住宅の場合の流れを紹介します。
物件探し
まずは住宅会社などのチラシを確認して物件探しをしましょう。住みたいエリアや沿線から探すと探しやすいです。大まかな相場を確認し、予算に収まらない場合は他のエリアも候補に入れてみるのも検討してみてください。
物件の見学
気になる物件が見つかったら、実際に見学にいきましょう。完成済みの物件であれば実際に現地へ行って見学が可能です。内外装だけでなく設備の有無や仕様、周辺環境なども合わせてチェックしましょう。
物件購入申し込み
欲しい物件が決まったら、物件の購入申し込みをします。この購入申し込みは「購入したい」という意思表示なので、この時点で購入が確定したわけではありません。物件によっては購入の申し込み時に10万円程度の申込金が必要な場合もあります。購入しなかった場合、申込金は全額返還されます。
住宅ローン事前審査
住宅ローンを利用する場合、事前審査を受けなければなりません。融資を受けられることが購入の前提条件になるため、必ず金融機関による事前審査を受けましょう。
重要事項説明・売買契約締結・住宅ローン本審査
事前審査が通ったら、売買契約へと進んでいきます。重要事項説明書を受け、売買契約を締結し、住宅ローンの本審査を受けます。売買契約は通常、購入申し込みから1週間〜10日程度のうちに締結が必要です。契約締結に合わせて手付金を支払います。支払ったお金は物件購入費用の一部に充当されます。
住宅ローンの本審査が無事に通過したらローン契約を締結して融資が実行されます。ローン契約では手数料などの諸費用がかかるので注意しましょう。
登記申請
引渡し・購入前には登記申請を行わなければなりません。手間や時間がかかるため司法書士に依頼することが多いです。
立ち会い検査
引渡し前に物件に汚れや傷がないかを確認する立ち会い検査が行われます。完成済みの建物の場合、建築中の状況を確認できないため、立ち会い検査で入念にチェックするようにしましょう。
引渡し・入居
立ち会い検査で問題なければ、引渡しが行われます。住宅ローンを利用する場合は融資を受ける金融機関の店舗で実施されることが多いです。住宅ローンの融資実行後、その資金で同日に残金決済します。無事引渡しが完了したら入居し、新しい生活のスタートです。
中古住宅の場合
中古住宅購入までの流れは、基本的には分譲住宅と同じです。リフォームを行う場合は、購入して引渡しされた後に、住宅会社と契約してリフォーム工事を行うのが一般的です。
住宅購入をする前にやるべきこと
住宅購入の流れを把握できましたが、住宅購入前にやるべきことにはどのようなことがあるのでしょうか。住宅購入前にやるべきことを5つご紹介します。
住宅購入のタイミングを見極める
まずはマイホーム購入のタイミングを慎重に見極めることです。国土交通省の住宅市場動向調査によると、住宅購入者の平均年齢は「30代後半〜40代前半」に集中しています。これは住宅ローンの返済を70歳まで完済するためにこの年齢で購入する人が多いと考えられています。そのため、これから住宅購入を検討される方は、「何歳でローンを完済するか」を考えた上で住宅購入のタイミングを見極めうことがおすすめです。
予算を考える
どの住宅を購入するとしても予算を考えることは重要です。住宅購入の予算は、「頭金＋住宅ローンの借入額」で決まります。頭金がどのくらい用意できるかの計算をしなければなりません。
頭金は、自己資金から引っ越し代や住宅購入後の生活費などを含めた「予備費」と住宅購入に必要な「諸経費」を差し引いて計算します。予備費は少なくとも半年分の生活費に当たる額を確保しておきましょう。
ローンの借入額を決めるための手順は以下のようになります。
- 返済負担率を割り出して毎月の返済額を決める
- いつまでに返済するか決める
- 住宅ローンの利率や金利タイプ、返済方法を考える
- 住宅ローン以外の借入がないか確かめる
- 借入上限額のシミュレーションを行う
返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のことです。一般的に無理のない返済負担率は「25%以内」と言われています。まずはご自分の年収から毎月の返済額を計算してみましょう。
住宅のタイプを決める
おおよその予算が決まったら、購入する住宅のタイプも考えましょう。戸建て住宅にするのかマンションにするのか、注文住宅・分譲戸建て住宅・中古住宅のどれにするかなど、タイプによって購入方法もことなってきます。
特にマンションと一戸建てでは大きな違いがたくさんあります。例えば一戸建ての場合、間取りや広さを自由に選べますが、マンションは自由度が比較的低いです。また、同じ建物でたくさんの人が暮らすマンションでは騒音トラブルにならないように配慮もしなければなりません。戸建て住宅は隣同士の建物と距離が離れているため、マンションほどの配慮は必要ないでしょう。
このように、住宅のタイプによって暮らし方も変わってきます。それぞれの住宅のタイプの特徴やメリット・デメリットを比較して、自分に合った住宅タイプを選びましょう。
立地について考える
住宅を購入すると、その土地に長く積み続けることになります。そのため立地の重要性が高まってくるのです。立地選びの際には、以下の項目に注目し、実際に現地へ行って確かめてみるようにしましょう。
- 通勤・通学の利便性
- 商業施設までどのくらいの距離があるか
- 子育て環境に適しているのか
- 自然環境はどうか
- 治安は良いか
- 将来的に再開発などがあって住環境に変化はあるのか など
実際に現地をみる際は、日中だけでなく朝や夜も行くようにしましょう。朝は通勤でどのくらいの人や車が通るのか、夜は静かなのかなど、その時間帯でなければわからないこともあります。
住宅購入に必要な諸費用を把握する
住宅購入には、土地や住宅の購入代金の他に諸費用がかかります。諸費用とは、税金や手数料などが該当し、諸費用の目安は物件の種類によって異なります。
- 注文住宅の場合、物件価格の3〜6%
- 分譲戸建て住宅の場合、物件価格の6〜9%
- 新築マンションの場合、物件価格の3〜6%
- 中古住宅の場合、物件価格の6〜9%
- 中古マンションの場合、物件価格の6〜9%
諸費用の多くは現金での支払いを求められるため、予算の検討をするときはあらかじめ諸費用分の現金も用意しておくようにしてください。物件購入時・住宅ローン利用時にかかる諸費用には以下のようなものがあります。
- 印紙税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 司法書士への依頼料
- 仲介手数料（中古住宅購入の場合）
- 固定資産税精算金
- ローン手数料
- ローン保証料
- 物件調査料
- 火災保険料 など
様々な諸費用があるため、資金計画の際に必ず予算に組み込むようにしてください。
住宅購入での注意点
最後に、住宅購入での注意点をご紹介します。住宅購入は、人生の中でも大きな買い物の1つです。購入して「失敗した」「後悔した」と思わないためにもこれから解説することに注意しておくことをおすすめします。
土地の環境を知る
土地の環境を知ることは重要です。一度土地を決めてしまうと、そこに長い期間住み続けることになります。たとえ引っ越したいと思っても、そう簡単に引っ越すことはできません。家の周辺における騒音や日当たり、アクセスなどを確認しましょう。先にも述べたように日中だけでなく夜や朝も周辺を歩いて雰囲気を知っておくことが重要です。晴れの日や雨の日など様々な状況で確認しておくことも大切です。
また、家の周りの自然環境も把握しておきましょう。川や海、山が近くにある場合、災害が起きた時に洪水や津波、土砂崩れなどに巻き込まれる可能性もあるからです。ハザードマップを確認してリスクに備えるようにしましょう。
治安やセキュリティに問題ないか確かめる
家を購入する予定のエリアやマンションの治安やセキュリティに問題ないかも確かめましょう。マンションを購入する場合、オートロックなどのセキュリティ設備や管理形態についても確認が必要です。
メンテナンスの頻度はどのくらいかチェックする
新築でも中古住宅でも、住み続けるとメンテナンスが必要です。どのくらいの頻度でメンテナンスが必要になるかチェックしておきましょう。特に中古住宅の場合、入居してすぐに修繕が必要な箇所が発生する可能性もあります。住宅診断を受けて、必要なメンテナンスにはどのようなものがあるかを確かめておきましょう。
注文住宅は会社選びを念入りにする
注文住宅を購入する場合、入念な会社選びが重要です。打ち合わせや建築中はもちろんのこと、入居後も安心して暮らすためにも安心して信頼できる住宅会社を選びましょう。アフターフォローや保証がどのくらい充実しているのか、トラブルが発生した時に迅速に対応してもらえるかなど、誠実に向き合ってくれる住宅会社を探すことが重要です。
1度契約するとキャンセルも難しくなってくるため、念入りに会社のことを調べ、時には実際にその会社で家を建てた方に住宅会社の評判を聞いてみるのも良いでしょう。
中古住宅購入時は状態を念入りに調べる
中古住宅を購入するときは、念入りに確認をしましょう。例えば築年数はどのくらいなのかや、構造、耐震性、修繕状況などです。耐震性に関しては、1981年5月31日以前に建てた家だと旧耐震基準で家を建てられている可能性が高いです。
現行の新耐震基準に合致した耐震性にするために、耐震工事が必要になってきます。そうなると、中古住宅の購入価格に加えて耐震工事費用もかかってきます。費用が余分にかかってくることもあるので、中古住宅の購入の際は慎重に選ぶことが大切です。
余裕のあるローン返済計画を立てる
住宅購入では本体価格の他に、諸費用や引っ越し費用などもかかってきます。また、ローン返済だけでなく日々の生活での出費や子供の教育費、万が一病気になった時に治療費や新しい車の購入など、様々な出費が発生します。生活していく上で無理のないローン返済計画を立てることが重要です。
ローンの事前審査で借入限度額を知ることができますが、これは住宅ローンを借りることのできる最大金額であり、「無理なく返済できる金額」ではありませんので、勘違いしないようにしましょう。ローン返済計画を立てる際は、先に紹介したように以下の手順で月々の返済額を決めることが大切です。
- 返済負担率を割り出して毎月の返済額を決める
- いつまでに返済するか決める
- 住宅ローンの利率や金利タイプ、返済方法を考える
- 住宅ローン以外の借入がないか確かめる
- 借入上限額のシミュレーションを行う
余裕のあるローン返済計画を立てずにローン契約をしてしまうと、生活してから住宅ローンに苦しめられ最終的に破綻したり、家を手放さなればならなかったりする場合もあります。
返済計画に関しては慎重に考えましょう。
まとめ
住宅購入ですべきことはたくさんあります。住宅ローンの契約や住宅会社・土地探しなどあらゆることをしなければならないため、焦って決めてしまわないためにも余裕のあるスケジュールを立てるようにしましょう。
特に注文住宅を購入する場合、1年以上かかることもありかなりの長丁場になります。土地の決定や間取りの決定、住宅ローン選びなどやるべきことがたくさんあるので、住宅会社の担当者と共に着実に作業を進めていくことが重要です。
住宅購入でやるべきことを把握できたら、どのタイプの住宅を購入するか家族で話し合ってみましょう。
