【後悔しない】住宅購入で注意すべきポイント解説！

家を買う前にすべきこと

マイホームを手に入れたいと考えるようになったら、まずは何をすべきなのでしょうか。「物件サイトを見てみる」「近所の建売住宅やマンションのモデルルームを見学する」「注文住宅の本を買ってみる」などを考えた方も多いのではないでしょうか。

 

もちろんまずは実際に家を見てみて、イメージを膨らませて、購入意欲を高めても問題ありませんが、ここでは見学に行ったり、不動産会社やハウスメーカーへ行ったりする前にしておくと良いことについて解説します。

 

どのような暮らしがしたいのかをイメージする

そもそも、家を買うことになったきっかけは何なのでしょうか。「家族が増え、子どもたちがのびのび暮らせる家が欲しくなった」「趣味を満喫できる部屋のある家で休日を充実させたくなった」「開放的な空間でお家時間を満喫したくなった」などさまざまな理由があるでしょう。

 

家を買うときには、家族でいくつかの希望を出し合って、いくつかの物件を比較検討しながら決めていくことになりますが、「家を購入してこんな暮らしがしたい」という将来像を具体的にイメージしておくことは、今後の住宅探しにおいてとても重要なポイントになります。

 

家選びでは、選ぶ基準が定まっていないといつまで経っても「これだ！」と思える物件に出会えず、途中で購入を諦めてしまう例もあります。そのため、まずは家族みんなで理想の暮らしについて話し合ってみましょう。

賃貸と持ち家それぞれのメリットデメリットを知る

理想の暮らしをかなえるのに必ずしも持ち家が必要とは限りません。また、かなえたい内容によっては賃貸の方が良い場合もあります。何となく「自分だけの家が欲しい」という漠然とした理由で決めるのではなく、改めて賃貸と持ち家それぞれの特徴をチェックして納得して持ち家探しをするとよいでしょう。

 

賃貸のメリット①住み替えが気軽にできる

ライフスタイルの変化に合わせて、最適な立地や間取りの家に住める。

賃貸のメリット②固定資産税などが不要

賃貸であれば賃料や共益費、更新料は必要ですが、そのほか住宅にかかる税金は基本的にありません。

賃貸のメリット③メンテナンス不要

共益費を支払うことで、共有部の清掃やメンテナンス、不備の対応をしてもらえる。

賃貸のデメリット①間取りの自由さがない

間取りは決まっており、自分で手を加えることにも制限がある。

賃貸のデメリット②家賃の支払いが終わることはない

購入とは異なり、住む限りは何十年経ったとしても家賃の支払いが必要。

賃貸のデメリット③高齢の場合借りられない場合がある

収入がない、保証人がいないなどに加え、高齢であることを理由に断られる可能性もある。

 

持ち家のメリット①自由な間取りにすることができ、リフォームも可能

注文住宅であれば、間取りが自由につくれる。建売や中古であってもリフォームは自由に行える。

持ち家のメリット②資産になる

売却したり、親族へ譲渡したりするなど資産価値としても利用できる。

持ち家のメリット③団体信用生命保険に加入できる

住宅ローンを組むと契約者に万が一のことがあった場合に、住宅ローンの残高が保険会社から金融機関に支払われる団体信用生命保険に加入できる。

 

持ち家のデメリット①簡単に引っ越しができない

転勤があった場合には、家族全員で転居するのではなく、単身赴任をする場合が多い。

持ち家のデメリット②メンテナンスが必要

家のなかや外壁などの経年劣化に対応するため、将来的にメンテナンスが必須になる。

持ち家のデメリット③税金がかかる

不動産を所有すると固定資産税や不動産取得税などがかかる。ただし、住宅ローンを組むと住宅借入金等特別控除などが受けられる。

一戸建てとマンションのメリットデメリットを知る

 

家を買うと決めたら、次は一戸建てにするのかマンションにするのかを検討する場合が多いでしょう。それぞれのメリット・デメリットも把握して比較検討してみましょう。

 

一戸建てのメリット①広い間取りを確保できる

マンションよりも広い敷地が確保でき、部屋数を多くしたり、部屋を大きくしたりできる。また、上下階への騒音を気にする必要もない。

一戸建てのメリット②駐車場や庭のある家に住める

マンションの場合は駐車場を確保するのに、別途料金がかかることが多い。

一戸建てのメリット③土地も資産になる

築年数が増えるにつれ建物の価値は下がるが、土地の価値も残る。

 

一戸建てのデメリット①郊外になる可能性がある

駅から近い土地や物件は高額なため、敷地を大きくするには郊外を選ぶことになる可能性が高い。

一戸建てのデメリット②メンテナンスを自分で行わないといけない

経年劣化や不備、故障のトラブルは自分で業者を手配して対応する。

一戸建てのデメリット③物件によっては売却が難しい

土地や間取りによっては買い手がつかない可能性がある。

マンションのメリット①利便性の高い場所に住める

駅近くの物件も多く、通勤・通学が便利で、スーパーや病院が充実している場合が多い。

マンションのメリット②設備が整っており、メンテナンスも不要

いつでもゴミが捨てられるスペースや、ゲストルームなどが備えられている場合もある。

マンションのメリット③セキュリティ対策が万全

防犯カメラ、オートロックなどのセキュリティ設備があり、管理人が駐在する場合もある。

 

マンションのデメリット①管理費や修繕積立金がかかる

メンテナンスが不要である分、管理してもらうのにお金がかかる。

マンションのデメリット②騒音トラブルが起きやすい

周辺の部屋から聞こえる足音やさまざまな生活音が気になってしまう可能性がある。

マンションのデメリット③部屋の面積が狭い

一戸建てに比べると部屋数や広さが確保できない。しかし、家の中に階段がないため子どもや高齢者がいても安心。

 

新築と中古のメリットデメリットを知る

 

家を買うと決めたら、次は戸建にするのかマンションにするのかを検討する場合が多いでしょう。それぞれのメリット・デメリットも把握して比較検討してみましょう。

 

新築のメリット①最新の設備を新品で使用できる

誰も住んでいない新品の家に住めるのが最大のメリット。また設備は目に見えるものだけでなく、断熱性、耐震性、気密性などの機能面でも最新設備を備えている。

新築のメリット②住宅ローン控除や税金で優遇される

税制優遇措置は、中古住宅でも適用されますが、新築の方が固定資産税や不動資産取得税などの税金のほか、住宅ローン控除で優遇される。

新築のメリット③保証やアフターサービスが充実

新築物件はハウスメーカーからの保証やアフターサービスが充実していることが多く、購入してしばらく住んでみたら気になることがあった、不備がみつかったというときにも安心。

 

新築のデメリット①価格が高い

当然のことながら中古物件を買うよりも価格が高額になる。

新築のデメリット②注文住宅の場合は完成品を見て購入できない

新築でも建売住宅やすでに建っているマンションであれば、見学できるものの、まだ建っていない家を購入する際は現物を見れず、イメージが湧きにくい。

中古のメリット①価格が安い

新築よりも価格を抑えられる。そのため、ローン返済の負担を減らしたり、余った予算でリフォームしたりして自分好みの家に変更もできる。

中古のメリット②周辺環境の良い場所を選べる可能性が高い

良い土地は先に埋まっていくため、中古物件の方が交通の便が良いエリアや商業施設、公共施設などが充実している傾向がある。

中古のメリット③早く入居できる

まだ現在の家主が住んでいる場合を除き、契約出来次第すぐに入居することが可能。

 

中古のデメリット①リフォームが必要な場合がある

設備が古く、経年劣化により住む前にリフォームが必須となる場合がある。しかし、リフォーム済みの物件もある。

中古のデメリット②ローンが通りにくいことがある

住宅ローンは、物件に対して抵当権が設定されるため、住宅の担保価値も審査対象となり、中古は不利になる可能性がある。

 

おおよその予算と住宅ローンの返済プランを考える

予算を設定せずに住宅選びをしてしまうと、住宅ローンの返済額が家庭の経済状況を逼迫させてしまう恐れがあります。不動産情報ポータルサイトなどにシミュレーターがあるため、それを利用して無理のない返済計画を立てて、予算を設定するようにしましょう。

 

予算決めや返済計画で参考にしたいのは、「返済負担率」という指標です。返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を示した数字です。一般的に無理のない比率といわれている比率は、25％以下とされています。なお、この数字を1ヶ月あたりの毎月返済額に換算した場合、返済額は年収の48分の1以下にすると良いということになります。

 

現状の年収で計算するだけでなく、今後の収入の見通しやライフプランも踏まえて調整し、予算を決めましょう。また、予算を決めておけば、その範囲内で何を優先して物件を選べば良いかも明確になるでしょう。

 

家を買うときに注意すべきこと

家を買う前にすべきことや知っておくと良いことを紹介してきました。それでは、実際に家を買うことになった場合、購入時にはどのようなことに気をつければよいのでしょうか。購入時の注意点だけでなく、物件探しや見学の際にチェックすべき点について解説します。

予算は適切か

先にも購入を検討する段階でおおよその予算を決めてから動いた方が良いと解説しましたが、希望の物件がみつかって購入手続きに入る前にもう一度より具体的に予算を考え直すようにしましょう。

 

予算の目安は年収の3〜5倍程度が無理のない金額といわれていますが、購入する年齢や今後のライフプランも考えて、それぞれにあった無理のない返済が可能かどうかを考えます。

 

また、ローンの返済は30年や35年が一般的ですが、40年ローンを組むことも可能です。返済期間が長ければ、月々の負担は減りますが30歳から返済をスタートすると終わるのは70歳ということになります。いつまで働くかも想定しておかないと、老後の生活に影響を及ぼすため注意しましょう。

 

初期費用はいくら払うか

家を買う際には、住宅価格のほかにも費用が発生することはご存じでしょうか。

 

家を買うためには、借入の際に必要な「融資手数料」や「保険料」など住宅ローンにかかる諸経費が必要です。また、一般的に購入の意思を示すために「申込証拠金」がいくらか必要になるでしょう。さらにそのほかにも、不動産の取得にかかる税金や水道やガスを引くための「工事費用」が発生する可能性もあります。

 

借入先の銀行によっては、頭金なしで住宅ローンを借入するプランを選ぶこともでき、資金がなくても購入が可能です。しかしその分毎月のローン返済額が上がることになります。一方で、諸経費に加えて頭金を支払えば、その分を差し引いた金額をローンで返済するため、毎月の負担が減ります。

 

購入後の税金や修繕費が払えるか

家を買った後に必要になるお金は、住宅ローンの返済だけではありません。

 

不動産を所有すると、固定資産税や都市計画税などの税金が毎年かかります。また火災保険に加入する場合は、そのお金も必要です。さらに長く住むとさまざまな箇所に経年劣化がみられるようになるため、定期的にメンテナンスする費用がかかります。

 

そのため「このローン返済額なら今の家賃と変わりないから大丈夫」と思っていると、想定外の請求が発生し、家計を圧迫する恐れがあるでしょう。もし税金の支払いを滞らせ続けてしまうと口座の差し押さえが起こる恐れもあるため気をつけなければいけません。

 

衝動買いにはこんなリスクも

タイミング良く魅力的な物件に出会えたときには、不動産会社やハウスメーカーからの後押しも加わり、即決したくなることもあります。しかし、それが本当に自分たちの望む条件に当てはまる家であれば問題ありませんが、衝動買いになってしまうのは危険です。冷静な判断をせずに家を買うと、次のようなリスクがあります。

 

予算オーバーの物件を買ってしまうケース

当初の予算を上回っているものの、見学した際にその家を魅力的に感じてしまい、「毎月プラス1万円くらいなら節約すれば払える！」と思ってしまうのは危険です。日々の暮らしのなかには、病気や怪我、物の購入などで予定外の出費があることもしばしばあるでしょう。そのときに困らないためにも余裕を持った予算内での購入が重要になります。

 

デザインや間取りに気に入らないところや不便を感じるケース

見学に行った際に、オシャレな雰囲気やトレンドを抑えたデザインに魅力を感じて即決するのも避けた方がよいでしょう。家は一度購入したら、長く住むことになります。見た目が良くても自分たちの生活や家事導線が考慮されていない家は、住んでみてから住みにくさを感じてしまうかもしれません。

 

割高な家を買ってしまうケース

家を買う際には、適切な交渉も必要です。必ずしも値引きしてもらえるわけではありませんが、比較検討している物件があれば、価格交渉してみて最終的にジャッジすることもできるでしょう。しかし、その場の雰囲気で相場感も把握していないまま契約してしまうと、通常より割高な価格で家を買ってしまう恐れがあります。

 

土地の選び方

家を買うのに気をつけることは多数ありますが、注文住宅を買うときには土地選びも重要になります。ここでは土地の選び方でおさえておきたいポイントを解説します。注文住宅でなくても、建売物件やマンション選びでも立地選びをする際に役立つためチェックしてみてください。

 

始めにやること

土地探しをする際には、価格やエリア、土地の広さ、形などさまざまな希望からどの項目を優先して探していきたいかを明確にしておきましょう。また、不動産会社に相談するときには、希望や優先順位を伝えるとスムーズに進められます。

 

どのように探すのか

土地探しは次のような方法で進めます。自分にあった方法で探したり、複数の方法で探したりするとより効率的に探せます。

 

■インターネットで探す

不動産情報関連のホームページで、希望を入力し土地を探します。多くの情報が場所を選ばずいつでも気軽に検索できる便利さがある一方で、希望の土地をみつけて問い合わせても、すでに買い手がついてしまっている場合もあります。

 

■不動産会社ハウスメーカーに問い合わせる

不動産会社に問い合わせれば、土地の情報だけでなく、エリアや周辺環境の情報も手に入ります。またハウスメーカーであれば、建築まで一貫して依頼できるため、建物のことまで配慮した土地探しができるでしょう。

 

■自分の足で探す

希望のエリアを歩いてみて、売り出し中の土地を探す方法です。周辺の雰囲気を自分で見たり、ハザードマップを確認したりしながら探してみるのもよいでしょう。しかし、手間がかかるほか思ったように売り出し中の土地がみつからない可能性もあります。

 

土地選びでチェックしたいポイント

購入したい土地がどのような土地か把握せず購入してしまい、思ったような家を建てられないケースもあるため、事前に必ず確認してみてください。

 

■用途地域

市街化区域には13種類の「用途地域」があります。どれに該当するかによって、建てられる建物の種類や規模が制限されます。

 

例えば「第一種低層住居専用地域」では、建てられる建物の高さが10mや12mに制限されており、戸建住宅や低層マンション、小中学校を建てることができる土地です。「準工業地域」には、軽工業の工場やサービス施設等が立地しますが、住宅やホテル、ボウリング場、映画館、病院、教育施設なども建てることができます。

 

■土地の形

同じ面積でも土地の形が異なると、建てられる建物に制限が出る可能性があります。そのため、正方形や長方形の土地が比較的使い勝手の良い土地です。しかし、三角形や複雑な形、旗竿地の土地は価格が安く、工夫次第で希望がかなう可能性もあるため、購入時に相談してみましょう。

 

■建ぺい率、容積率

土地はそれぞれ建てられる大きさ・高さに制限があります。「建ぺい率」とは建築面積の上限をあらわし、「容積率」は延床面積の上限をあらわします。これらのほかにもさまざまな制限があるため、購入前に確認してみましょう。また、土地の前にある道によっても制限があるため、チェックが必要です。

住宅ローンの組み方

予算を決める際に、住宅ローンを無理なく返済できる金額を設定する必要があると先に解説しましたが、住宅ローンはどのように組むのかを解説します。

 

契約までの手順

（1）契約したい借入先を探す

インターネットを使い自分で探す方法もありますが、物件購入をする不動産会社やハウスメーカーに相談していくつか紹介してもらうことも可能です。また、FP（ファイナンシャルプランナー）に相談する方法もあります。

 

（2）事前審査

借入先に必要書類を提出し、事前審査を行います。事前審査に通過しなければ、本契約に進むことはできません。なお、審査には1週間前後かかることも把握しておきましょう。

 

（3）本審査

事前審査に通ったら本審査に進みます。審査は10日ほどかかるでしょう。本審査でも書類が必要になり、事前審査より多くの書類記入が必要になります。

 

（4）契約

本審査も通ったら契約に進みます。なおこの契約は、物件に抵当権を設定するための金銭消費貸借契約となり、売主・買主・金融機関で融資実行日を調整して行いますが、平日に行われるのが一般的です。

 

住宅ローンの種類

住宅ローンには、「固定金利」「変動金利」があります。どちらにもメリット・デメリットがあるため、自身にあったものを選択しましょう。

 

■固定金利

返済期間中の金利が変わらないため、返済計画が立てやすいのが特徴です。しかし金利はやや高めに設定されています。

■変動金利

固定金利と比較して金利が低い傾向にありますが、市場の変化により借入の期間中に適用金利が変わる可能性があります。

 

会社の選び方

理想の家を買うためには、不動産会社やハウスメーカー選びも重要になります。最後に購入先の会社選びで重要になるチェックポイントを解説します。

 

得意分野

ハウスメーカーは、それぞれ得意分野を持っています。例えば、シンプルなデザインが得意、ナチュラルテイストが得意、リゾートのようなデザインが得意などがあるでしょう。自分がかなえたいイメージと似たジャンルを得意とする会社を選ぶのがおすすめです。ホームページやSNSで施工事例を参考にしてみましょう。

 

価格帯

同じ大きさの家でもハウスメーカーによって価格が異なります。それは使用している素材や設計・建築にかかる費用が異なるからです。

 

大手ハウスメーカーは、全国展開していて知名度が高いだけでなく、自由設計に対応していたり、素材の細部にまでこだわりがあったりするため比較的高額になることが多いでしょう。ローコストハウスメーカーは、間取りや設備の使用をある程度規格化することにより、低予算を実現しています。

 

さらに、地元の工務店であれば、会社規模は小さいものの地域密着型で安心できるほか、広告費をかけていない分、価格を抑えられる可能性もあります。

 

アフターサービス

住宅購入後に何かしらの不備があった際、アフターサービスが充実していれば、無料で直してもらえる場合があります。

 

新築住宅には、住宅品質確保の促進等に関する法律があるため、10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。しかし、ハウスメーカーによっては、法律で定められた10年間の保証期間だけでなく、独自の保証期間を設けていることもあり、20年、30年と長い期間保証もあります。長い期間保証が利用できれば、もしものときにも安心して暮らせるでしょう。

 

まとめ

今回は住宅購入を検討する際にすべきことや注意することを紹介しました。住宅購入で後悔しないよう実際に希望の土地や物件を見学しに行く前に、本記事を参考にして、物件購入の基本になることを把握しておきましょう。

 

また、物件購入には適切な予算決めや住宅ローンの返済計画も重要です。住宅購入を機に今後のライフプランについても家族で話し合って、無理のない計画を立てながら理想の住まいを見つけてください。