住宅購入や家づくりで必要な手続きの流れや手順を解説
「住宅購入を検討したいけれど、手続きが大変そうで不安」
「高額な買い物だけど専門的な知識がなくても大丈夫？」
「どのような流れで進めていけばいいのか」
このように住宅購入を検討する際には多くの不安がつきものです。そこで今回の記事では、住宅購入の基本やお金にまつわること、各種手続きの進め方を詳しく解説します。この記事を参考に住宅購入を進めていきましょう。
住宅購入の基本ステップを理解する
住宅購入では、やらなければいけないことが多くあります。良い物件に出会うためには、事前に流れをおさえて、決めるべきことを決めてから進めていく必要があります。
準備段階で重要なポイント
「あなたが住宅購入を検討することになったきっかけはなんですか？」なんとなく「年齢的にそろそろ」「同世代はみんな家を買っている」などの理由で考え出した方も少なくないでしょう。
しかし、良い物件にめぐりあい、満足のいく物件購入をするためには、大前提として「なぜ家を買うのか」「どのような暮らしを手に入れたいのか」を明確にしておけるかが重要です。住宅購入では、決めなければいけないことがたくさんありますが、途中で「何のために家を買うのか？」を見失わないように、まずは家族で話し合っておくようにしましょう。
また住宅購入で譲れないことや、かなえたい暮らしのイメージも具体的にしておきます。ただし、同時にそれらを全てかなえるお家はないと考えなければいけません。大切なのは「全部をかなえる家」を粘り強く探すことではなく、希望条件に順位をつけておき「どれだけ希望のかなう家か」を基準に候補を絞り込んでいくことです。
そのため、具体的な購入ステップに進む前に「なぜ家を買うのか」「家を買うための条件」を考えておきましょう。
物件探しでのチェックリスト
物件探しは、多くの方が戸建住宅もしくはマンションを希望のエリアや予算に絞り込み、進めていくでしょう。いずれの場合も気になる物件をリストアップしたら、不動産会社に問い合わせし、見学にいくのが一般的です。
見学の際には、自分たちの希望条件や一般的にチェックすべき点がどれだけクリアできるかを見ておくと、候補物件を絞り込む際に考えやすくなります。一般的なチェック項目は、以下を参考にしてみてください。
生活のしやすさ
- □スーパーマーケットなどの買い物施設があるか
- □周辺にコンビニはあるか
- □かかりつけ医にできそうな病院や大きな病院はあるか
- □銀行・ATM・郵便局はあるか
- □市役所（区役所）までの距離
- □治安の良さ
- □周辺の都市開発計画の有無
- □災害リスク（ハザードマップを確認）
など
通勤・通学のしやすさ
- □最寄駅までの所要時間
- □自宅から職場までの所要時間
- □小・中学校までの距離
- □通学路は安全か
- □道の混み具合や混み合う時間帯
など
子育てのしやすさ
- □保育園や幼稚園の場所や数
- □保育園や幼稚園の入りやすさ
- □自治体の子育て支援
- □安全に遊べる広場や公園があるか
など
購入予算の設定方法
どれだけ希望条件を満たす物件に出会っても、予算オーバーであれば購入はできません。また、「一般的に年収●円ならこれくらい」「毎月の返済が今の家賃と同じならOK」と、予算を適当に決めてしまうと後々の生活で、ローンの返済が大きな負担になる可能性があります。そのため、購入予算の設定は住宅購入において非常に重要なポイントです。
一般的な購入予算
一般的に住宅購入の予算は、返済期間に得られる収入の25％程度とされています。たとえば、年収400万円の場合、35年ローンであれば予算は3500万円ということになります。年収700万円であれば、同様の条件の場合6125万円です。
また、年収に対する1年間の住宅ローン返済額の割合のことを「返済負担率」といいますが、この返済負担率が25％以内に収まるように考えるのも一般的な目安です。返済負担率は「年収×25％÷12ヶ月」で割り出せるため、年収400万円の場合、400×25％÷12ヶ月で計算して月々約8万3000円ということになります。
購入予算の考え方
上記で一般的な予算を解説しましたが、予算は必ずしもこの通りに決めれば良いというわけではありません。この考え方は「あくまで年収や支出が今のまま」を想定したものです。
ローン返済は35年や40年など長期に渡るため、その期間にはライフスタイルが変化するでしょう。たとえば、家族の人数が増えたり、子どもが進学したり、さらに年月が進めば子どもが自立したり、定年退職したりもします。
そのため、あくまで先ほどの計算は目安を考えるために使用して、自分たちが返済期間にどのようなライフスタイルの変化やライフイベントがあるのかを明確にし、それに必要なお金がどれほどかも考慮して考えなければいけません。
また、住宅を所有する場合に必要なお金は、ローンの返済だけではありません。税金や各種保険、お家のメンテナンス費用なども必要になるため、その分の余裕を持たせた予算決めをする必要もあります。
住宅ローンの基礎知識
住宅購入は、高額な買い物であるため、住宅ローンを組んで毎月借入額を返済していく方法で購入するケースが多いでしょう。住宅ローンは、各種金融機関が受付ており、それぞれにプランやサービス、金利などが異なります。
しかし、いずれの場合も大まかには、返済期間の金利が固定される「固定金利」と、経済状況などにより金利が変動する「変動金利」のいずれかを選択する必要があります。返済方法やプランなどを参考に自分たちにあったローンを契約して、返済していきましょう。
実際の購入手続きの流れ
建売戸建やマンションの購入は、一般的に次の流れで進めていきます。なお、注文住宅の場合は、建物がない状態から進めるため、以下の流れとは一部異なります。
（1）希望条件の洗い出し
先述の通り、購入目的を明らかにして希望条件を洗い出し、優先順位を決めます。
（2）物件探しなどの情報収集
希望条件をもとに物件や土地探しをして情報収集します。
（3）不動産会社への問い合わせ・物件見学
気になる物件を管理する不動産会社に問い合わせ、物件見学をしましょう。
（4）物件選定
ピックアップした物件を見学したら、それらのなかから自分たちの条件をより満たせる物件を絞り込み、購入物件を決定します。
（5）申し込み
買いたい物件が決まったら「購入します」と不動産会社に意思表示します。この段階は、あくまで意思表示のみなので、本契約ではありません。なお、場合によってはこの段階で「申込証拠金」の支払いが必要になるケースがあります。そのまま契約に至る場合、申込証拠金は購入費用に割り当てられます。
（6）住宅ローンの事前審査
住宅ローンを利用して購入する場合、この段階で住宅ローンを申し込む金融機関を探し、ローンが組めるかどうかの事前審査を実施します。
（7）重要事項説明
住宅購入では、購入契約の前に必ず「重要事項説明」を受けなければいけません。専門的な内容を含むため、わからないことは都度質問して理解するようにしましょう。
（8）契約
契約内容を再度確認し、問題なければいよいよ本契約です。基本的には契約を結んだ後のキャンセルはできないため、慎重に対応しましょう。もし、何らかの理由でキャンセルしなければいけない場合、支払った手付金は戻らないのが一般的です。
（9）住宅ローンの申し込み
物件の売買契約を結んだら、住宅ローンを申し込み、本審査に入ります。申し込み後、金融機関での本審査に承認されれば、金融機関と正式なローン契約（金銭消費貸借契約）を結べるようになります。
（10）引き渡し前の内覧
物件の引渡し前には、建物に問題や不具合がないかなどの確認を契約者と不動産会社の立ち会いのもと、実施します。何か問題がある場合は、引渡し前に対応してもらいます。
（11）残金決済
残金決済は、購入価格から手付金を引いた金額すべてを支払うことです。支払いは、住宅ローンを申し込む金融機関から直接不動産会社の口座に振り込む方法もあります。
（12）引渡し
住宅ローン決済が完了したら、物件の引渡しです。なお、物件の所有者が不動産会社から契約者に変更されるため、所有権移転の手続きが必要です。基本的には司法書士に対応を依頼するため、必要書類を揃えて提出しましょう。
これらが完了したらいよいよ引越して、新生活がスタートします。
住宅購入に必要な書類の準備
住宅購入では、さまざまな契約を結ぶため、必要書類も多くあります。以下では一般的に必要になる書類を手続き別に紹介します。
購入申込みに必要な書類リスト
購入申し込みは、「この物件を購入する！」という意思表示の段階であるため、この段階では多くの書類は必要ありません。
【必要書類例】
・不動産購入申込書（名称は異なる場合があります）
・本人確認書類（運転免許証など）
契約時に必要な書類詳細
契約時に必要な書類は不動産会社が揃えてくれますが、その書類を作成するために必要なものがあるため、事前に揃えておきましょう。
【必要書類例】
・本人確認書類
・実印（契約書等の書類に押印するために必要）
・収入印紙（契約書に貼用する）
・手付金（売買契約と同時に交付する現金など）
不動産登記に必要な書類
不動産を売買した際には、不動産の所有者が変わるため、所有権を新しい持ち主のものへ書き換える手続きが必要です。これを「所有権移転登記」といい法務局での手続きが必要ですが、基本的にこの手続きは司法書士に依頼して進めます。
ただし手続きを進めるための書類の準備が必要になるため、案内に従って漏れなく対応しましょう。
【必要書類例】
・本人確認書類
・印鑑証明書と実印
・住民票
・委任状（司法書士に手続きを委託するため）
・所有権移転登記の申請書
・登記識別情報または権利証
・固定資産評価証明書
・売買契約書
など
物件選定のポイント
住宅購入の事前準備として、予算決めや希望条件の洗い出しをしたら、物件探しに入ります。多くの場合は通勤や通学などを考慮して、希望のエリアを選定し、探していきますが、物件選びのポイントを詳しく解説していきます。
地域選びの基準
どの地域に家を買うかは、現在住んでいるところを基準にしたり、仕事や学校との兼ね合いで決めたりするのが一般的です。そのような生活基盤をもとにするのと同時に、次のこともあわせて考えていくとよいでしょう。
日常の生活から考える
日常生活を送るために必要な条件が揃っているかは、物件選びで欠かせないポイントです。買い物、通院、通勤・通学などに加えて、治安の良し悪しなども踏まえて、日常生活が問題なく行えるかを基準に考えていきましょう。
また、基本的に住宅は一度購入したら長期にわたって住み続けるものです。そのため、現状の周辺環境だけでなく、将来的な街の変化もわかる範囲で想定して検討するのがおすすめです。
災害時を想定して考える
日常生活に重きをおいて検討することも大切ですが、日本は災害大国ともいわれるほど、さまざまな災害が起こりうる環境にあります。
そのため、日常に加えて「いざという時」にも備えられるかを考えておく必要があるでしょう。災害時の想定は、ハザードマップを使って水害・地震などの項目別に候補のエリアがどのようになっているかを見てみましょう。
現地見学の際に注目すべき点
注文住宅や建設前・建設中のマンションでない限り、購入前に物件の外観だけでなく、内観の見学ができます。その際には何となく見学したり、デザインの良し悪しだけをみるのではなく、自分たちがあらかじめ洗い出している条件をどれだけクリアしているかもチェックしましょう。
また、建物がある場合、ない場合に関わらず、候補の土地や建物だけでなく、周辺環境も一緒にチェックするのがおすすめです。たとえば、実際に駅までにかかる時間を調べるために実際に歩いてみたり、日中の治安だけでなく、夜間の治安も見てみたりする方法があります。
書類の情報だけではわからないことも把握しておけば、購入後に「こんなはずではなかった」という後悔を減らせるでしょう。
戸建orマンション、新築or中古の選び方
住宅は大きく分けて一軒家といわれる「戸建住宅」と「マンション」に区分されます。
戸建住宅は、2階建てであることが多く、間取りを広く取れたり、部屋数を多く取れたりするのが魅力です。またマンションと異なり、隣の家とは距離があるため、生活音や子どもの足音、ペットの鳴き声が気になる場合も安心です。一方でマンションは、駅から近い物件が多い傾向にあり、建物もオートロックや管理人・管理会社が配備され防犯面が安心であることが魅力です。
また、いずれの場合も新築もしくは中古のいずれかを買うことになりますが、どちらを選ぶかは予算や購入目的によって検討するとよいでしょう。
新築は誰も住んだことのない新しい家に住めるという特権があります。また、設備も最新のものが導入されており、便利な生活が送れるでしょう。一方で中古物件は、新築と比較して価格が安いのが魅力です。リフォームやリノベーションで、好みのものにカスタマイズできるため、新築同様の内装や設備にすることもできます。ただし住宅控除などは、新築と比較して受けられるものや額が少ない傾向にあります。
どのような家を選ぶかは、これらを参考に自分たちの生活に適したものを選びましょう。
物件の資産価値の見極め方
住宅は基本的に一度購入したら、そのまま住み続けることが多いですが、なかには住み替えを検討する場合もあるでしょう。また、将来的に資産として子どもに受け継ぐことを想定して購入したいという方もいます。その場合は、なるべく資産価値の下がらない物件を購入したいという方も少なくないでしょう。
一般的に資産価値が高くなる条件は「立地」にあるといわれており、たとえば駅から近い土地であれば資産価値が高かったり、下がりにくかったりする傾向にあります。現状ある駅だけでなく、今後つくられる駅や路線があれば、それができることによって価値が上がる可能性もあるでしょう。
そのほかにも土地の面積や形状、公法上の規制なども資産価値に影響してくるため、将来売却の予定がある方や資産価値も考えて購入したい方は、これらのポイントも踏まえて検討するようにしてください。
家族構成やライフスタイルに合った住宅選び
物件探しは、家族構成や今後のライフスタイルも考えて選ぶ必要があります。たとえば、子どもがいる（将来的に増える予定がある）のであれば、子ども部屋を考慮した間取りの家を選ぶ必要があるでしょう。また、将来的に両親と一緒に暮らす予定がある場合も同様に、その分の部屋を考慮しなければいけません。
家のなかのこと以外にも、子どもが増える場合には学校や通学にも配慮したエリア選定、両親と暮らす場合は、必要な病院や公共施設がそろっているかなども考えましょう。
住宅ローンの申し込み手続き
多くの場合、住宅購入には住宅ローンを利用します。住宅ローンの申し込みや申し込みの流れについて解説します。
住宅ローンの種類と選び方
住宅ローンは各金融機関で提供されており、プランやサービスもさまざまですが、おもな種類は次の通りです。
【借入先】
・民間金融機関
・公的融資
・フラット35
【金利】
・固定金利
・一定期間固定金利
・変動金利
【返済方式】
・元利均等返済方式
・元金均等返済方式
【ローン形態】
・ペアローン
・リレーローン
・収入合算（連帯債務型・連帯保証型）
これらの組み合わせを参考に、自分たちの返済計画や収入などを参考に住宅ローンを検討しましょう。
事前審査と本審査の流れ
住宅ローンは、契約の前に融資を受けられるかどうかの審査があります。なお、審査には「事前審査」と「本審査」があり、それらの承認を受けて契約に移ります。契約までの大まかな流れを把握しておきましょう。
（1）申し込み
どの金融機関で融資を受けるかを決めたら、申し込みをします。申し込みには、一般的に本人確認書類のほか、源泉徴収など収入を確認できる書類、購入する不動産の書類、利用中のローンがあればそれを証明する書類が必要になります。
（2）事前審査
事前審査では、提出した書類をもとに「返済比率」や申請者の年齢、職業、家族構成などの「属性」現在返済中のローン状況などから、融資可能かどうかを判断します。
（3）本審査
事前審査が通ったら、本審査を受けることができます。なお、事前審査と本審査では審査の対象が大きく異なります。事前審査は「申請者」が審査対象であり、借りたお金をきちんと返済できるかを見極めますが、本審査は「不動産の価値」が審査対象です。
なお、住宅ローンの審査では「団体信用保険」への加入の審査も同時に行われるケースが多いでしょう。団信ともよばれるこの保険は、住宅ローン返済中に返済者が死亡、もしくは重傷などによってローン返済が難しくなった場合に、保険会社が代わりに返済してくれる制度です。
（4）金銭消費貸借契約
本審査が終わったら金銭消費貸借契約に進みます。これは、住宅ローンに同意する手続きのことで、融資を受ける銀行へ行って手続きする必要があります。銀行から返済期間・金利・手数料についての説明があるため、内容に納得できた場合は契約を結びましょう。
（5）融資実行
融資実行とは、住宅ローンの契約を結んだ金融機関が実際に融資をする日のことで、審査により定められた融資額が、申込者の口座に入金される日です。基本的に実行日には、売主・買主・不動産業者と司法書士が揃い、手続きをして銀行が送金手続きを実施し、司法書士によって登記申請をします。
購入後の手続きと注意点
住宅購入はここまでに解説した通り、多くのステップを踏んでようやく引渡しができます。引渡し後は、いよいよ引越しをして新生活がスタートしますが、引越しと同時に行うべき手続きなどがあります。
火災保険や地震保険の加入
住宅を所有する場合は、もしもの時に備えて火災保険や地震保険への加入も忘れずに行いましょう。
火災保険とは、損害保険の一種です。火災保険という名称ではありますが、火災のほかにも水害や風害、落雷などが原因で生じた建物や家財の損害を補償してもらうものです。また、申込み内容によっては建物だけでなく、家財も補償対象になります。
火災保険は火災のほかにもあらゆるトラブルで補償を受けられるものですが、火災保険で補償されない地震や津波、噴火が原因となる火災・損壊・埋没・流出による損害を補償するのが地震保険です。
火災保険だけでは、地震を原因とするトラブルの補償が受けられないため、セットでの加入がおすすめです。なお、地震保険は火災保険とセットで加入するもののため、地震保険単独での加入はできません。
住民票移動と公共サービスの手続き
引越しが完了したら、忘れないうちに市役所（区役所）で住民票の移動をしましょう。なお、転入届の提出期限は、引越しから14日以内です。
また公共料金のほか、金融機関、クレジットカードなどの住所変更も対応期限はありませんが忘れないようにセットで進めるのがおすすめです。
気持ちの良い近所付き合いをするために
新しい環境で気持ちよく生活するためには、近所付き合いも欠かせません。一般的に近所への挨拶は引越しの当日から1週間以内にまわるのが良いとされています。
挨拶にまわる家にルールはありませんが、戸建住宅の場合は向かい側3軒と左右2軒をまわり、マンションの場合は両隣に加え、上下階とマンションのオーナーに挨拶するとよいでしょう。
また挨拶にまわる際、家族に子どもがいる場合やペットを飼っている場合は、その旨を伝えておくようにしましょう。
税金に関する手続き
不動産の購入時には、印紙税、消費税、登録免許税、不動産取得税が必要ですが、購入後も不動産を所有する場合には毎年「固定資産税と都市計画税」の支払いが必要です。
これは購入後すぐに請求されるものではなく、原則として4月（第1期）、7月（第2期）、12月（第3期）、翌年2月（第4期）の年4回払い、もしくは1年分の一括払いです。請求書が届いたら忘れずに支払いましょう。
まとめ
今回は、住宅購入を検討し始めた方のために、購入〜引渡しまでのステップや基礎知識を解説しました。
住宅購入では考えることが多いだけでなく、購入の手続きに加え、住宅ローンの手続き、登記の手続き、引越しの手続きなど多くの手続きを同時に進める必要があります。専門的な手続きは専門家が丁寧に説明してくれますが、不明点は都度理解して、納得しながら手続きを進めましょう。
