住宅購入での登記の流れを解説！必要書類もあわせて紹介

不動産登記とは土地や建物の権利を証明する制度

不動産登記とは、土地や建物の状況と権利関係を明確にするための制度です。「登記簿」と呼ばれる帳簿に、不動産に関する様々な情報が記録されます。

登記簿に記載される情報には、次のようなものがあります。

• 不動産の所在地
• 面積
• 所有者
• 抵当権

登記簿は法務局が管理しており、一般に公開されています。そのため、所定の手続きを行えば、登記内容が記載されている「登記簿謄本」を誰でも確認できます。

不動産登記の目的と特徴

不動産登記には、以下の3つの目的があります。

• 所有権を主張できる
• 取引を安全に行える
• 一部の登記は義務付けられている

所有権を主張できる

不動産登記を行うと、第三者に対して、自身の権利を明確に主張できます。具体的には、次のような状況で、所有権の主張が可能です。

 

• 新築住宅を購入した時
• 同じ不動産の二重売却
• 相続による取得
• 贈与による取得

取引を安全に行える

不動産登記の情報は、一般に公開されているので、誰でも閲覧可能です。不動産取引を行う際には、権利関係の確認ができます。 

 

不動産登記によって、取引の安全性と信頼性が高まり、トラブルを未然に防ぐ効果があります。 結果として、スムーズで安全な取引に繋がります。

一部の登記は義務付けられている

登記簿には不動産の構造や権利関係など、様々な情報が記録されています。その中でも、所在地や面積などの物理的状況については、法律により1ヵ月以内の登記が義務づけられています。

 

また、2024年4月1日からは、相続登記と住所変更登記の申請も義務化されています。

不動産登記をしないとどうなる？

不動産登記は住宅購入後に、速やかに行うべき手続きです。登記をしないことにメリットはなく、むしろ多くのデメリットやリスクがあります。そのため、住宅を購入したら早めに登記手続きを行うことが大切です。

住宅の所有権を主張できない

登記をしないと所有者が不明確となるため、様々なトラブルの原因となる可能性があります。たとえば、同じ住宅が二重に売買された場合、登記を行っていないと、所有権を主張できません。

 

登記により、第三者へ自分が住宅の所有者であることを証明できます。安全な取引を行うためにも、不動産登記は必要な手続きです。

罰則になる可能性がある

不動産登記の中には、法律で義務化されているものがあります。義務化されている登記は、主に以下のとおりです。

 

• 相続登記
• 住所変更登記
• 表題登記

 

上記の登記を正当な理由なく行わなかった場合、過料などの罰則になる可能性があります。特に相続登記と住所変更登記は、2024年4月から義務化されているため、忘れないよう注意が必要です。

相続した際のトラブルに繋がる

相続をスムーズに進めるためには、相続登記が必要です。なぜなら、相続した方が住宅の所有者であることを証明するのが難しくなるからです。

登記をしないと、誰が実際に相続したのかが不明確になってしまいます。さらに、相続人が増えると、権利関係がより複雑になるため、相続人同士のトラブルを引き起こす原因となります。

融資を受けられない場合がある

住宅ローンを利用するには、不動産登記を行わないといけません。というのも、登記によって所有権が明確になるからです。金融機関は融資の際、住宅の所有権を確認して、借り入れの担保として抵当権を設定します。

 

未登記の状態では、所有権が不明確なため、融資を受けることが難しくなり、住宅ローンを利用できない可能性があります。

住宅の売却が難しくなる

不動産登記を行わないと、将来的に住宅の売却が難しくなる可能性があります。未登記の住宅は、住宅ローンの対象外となり、買主は一括での購入が必要となります。

 

買主が見つかりにくくなるため、売却が難しくなります。また、売却先が見つかるまでは、所有者が固定資産税を支払い続けなければいけません。

住宅購入時に必要な不動産登記の種類

住宅購入時に行う不動産登記は、主に以下の4種類になります。

 

• 表題登記
• 所有権保存登記
• 所有権移転登記
• 抵当権設定登記

表題登記

表題登記は、新築住宅の場合に必要となります。この登記には、不動産の物理的情報が記載されています。 

建物の表題登記には、所在地や構造・面積などが記載されています。具体的には、以下のような情報があります。

• 建物の所在地
• 不動産の種類
• 建物の構造
• 床面積
• 所有者の住所と氏名

表題登記の特徴として、登録免許税は不要という点があります。

また、新築が完成してから、1か月以内に登記の申請をしないといけません。申請を怠ると、10万円以下の罰則になる恐れがあります。

所有権保存登記

所有権保存登記は、新築住宅の所有権を初めて登記する際に行います。この登記の目的は、不動産の所有権を他の人に対して法的に主張するためです。

 

登記簿の「権利部甲区」に、所有者の住所や氏名が記録されています。

 

所有権移転登記

所有権移転登記は、不動産の所有権が移った際に行います。売買や相続・贈与など、所有権が移転する場合に必要になります。移転の登記を行わないと、法的な所有権の証明ができず、不動産取引や権利の主張で問題となる可能性があります。

所有権移転登記には、移転の理由によって、税率が異なります。移転理由ごとの税率は、以下のとおりです。

• 相続の場合：0.4％
• 贈与の場合：2％
• 売買の場合：2％

抵当権設定登記

抵当権設定登記は、主に住宅ローンの担保として、不動産に「抵当権」を設定する際に行う登記です。抵当権とは、借金を返済できない場合に、担保にした不動産を回収できる権利のことです。

 

抵当権があることで、金融機関は貸し出したお金の回収ができ、借り手もローンを組めます。

不動産登記が必要なタイミングはいつ？

不動産登記が必要なタイミングは、以下の5つになります。

 

• 不動産の購入時
• 住所や姓が変わった時
• 住宅ローンを組んだ時
• 住宅ローンを完済したとき
• 不動産を相続したとき

不動産の購入時

不動産を購入したら、まず行うのが所有権移転登記です。その理由は、次の3つになります。

• 所有権を確立するため
• 第三者に権利を主張できるようにするため
• 不動産取引の安全を保つため

所有権移転登記を行わないと、法律上の所有者として認められない可能性があります。また、新築住宅の場合は、建物の表題登記もあわせて行わないといけません。

住所や姓が変わった時

引っ越しや結婚などで、登記名義人の住所や姓が変更になった場合、2年以内に登記申請が必要です。具体的には、以下のような登記を行います。

• 住所変更の場合：住所変更登記
• 姓の変更の場合：氏名変更登記

なお、2026年4月1日から、上記の変更登記が義務化されています。

住宅ローンを組んだ時

住宅ローンを利用して住宅を購入したら、抵当権設定登記が必要です。住宅ローンは高額で長期間の返済になるため、金融機関は不動産に担保を設定します。その理由は、万が一の際に貸付金を回収するためです。登記によって、不動産の権利関係が明確になり、取引の安全性が確保されます。

住宅ローンを完済した時

住宅ローンを完済したら、「抵当権抹消登記」を行います。抵当権抹消登記は、ご自分でしないといけません。というのも、抹消の手続きは金融機関では行わないからです。

ローンを完済すると、金融機関から住宅ローンの支払い終了を証明する書類が送られてきます。証明書類を使って、抵当権抹消登記を行いましょう。

不動産を相続した時

不動産を相続したら、相続登記が必要です。相続登記は、2024年4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内に申請しなければいけません。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があるので注意が必要です。

住宅購入時での登記の必要書類

登記手続きに必要な書類は、新築住宅と中古で若干異なり共通して必要なものと個別に必要なものに分けられます。

 

ここでは、登記に必要な書類を状況別に解説していきます。

新築・中古ともに共通して必要な書類

新築・中古を問わず、住宅購入時の登記に共通して、必要な書類は次の5つになります。

• 本人確認書類
• 住民票
• 印鑑証明・実印
• 登記申請書
• 委任状
• 固定資産評価証明書

本人確認書類

本人確認書類として、顔写真付きの身分証明書を1つ提示します。主に3つの書類が、本人確認書類に使用できます。

• 運転免許証
• パスポート
• マイナンバーカード

健康保険証などの顔写真のない身分証明書の場合は、2点以上の提示が求められます。

住民票

住民票は、最新の居住情報を確認するために、発行から3カ月以内のものを使用します。共有名義の場合は、世帯全員分が必要です。

印鑑証明・実印

印鑑証明書も、発行から3カ月以内のものを用意します。印鑑証明書自体には、有効期限はありません。

契約をスムーズに進めるために、指定された期間内の印鑑証明書を用意しましょう。

実印の場合は、印鑑証明書と同一のものを使用します。また、共有名義の場合は、名義人全員分の印鑑証明書と実印が必要です。

登記申請書

登記申請書には、登記の目的や原因、登記権利者などの情報を記載します。書類は、法務局のウェブサイトからダウンロードできます。

委任状

司法書士に登記申請を依頼する際には、委任状を使用します。委任状には、依頼主の署名と押印が必要です。

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書とは、不動産の固定資産税評価額を証明する書類です。登録免許税の計算に使われます。

 

資産に関する情報が記載されているため、書類の取得は、住宅の所有者本人か関係者に限られます。

 

新築住宅の購入時に必要な書類

新築住宅を購入する際は、表題登記と所有権保存登記を同時に行います。必要な書類は、以下のとおりです。

 

• 所有権証明書
• 建物の図面
• 住宅用家屋証明書
• 表題登記完了証または登記事項証明書

所有権証明書

所有権証明書は、建物の所有権が購入者にあることを証明する書類で、表題登記に必要です。

 

新築住宅の場合、工事完了引き渡し書や検査済証が所有権証明書の役割を果たします。これらの書類は、ハウスメーカーや工務店から発行されます。

建物の図面

建物の図面は表題登記に必要な書類で、主に2種類に分けられます。

 

• 建物図面：建物全体の構造や寸法
• 各階平面図：詳細な各階の間取りや寸法

 

建物の図面は、ハウスメーカーや工務店から提供されます。ですが、自力で登記する場合は、購入者自身で図面の作成が必要です。

住宅用家屋証明書

住宅用家屋証明書は、登録免許税の減税を受けるための書類です。証明を受けるには、以下の4つの条件に該当する必要があります。

• 新築から1年以内
• 建築後使用されたことのない住宅
• 申請者の居住用である
• 床面積が50平方メートル以上

証明書の申請や取得は、住宅の所在地の市区町村役場で行えます。

表題登記完了証または登記事項証明書

表題登記完了証は、表題登記を完了したことを証明する書類です。法務局から発行され、所有権保存登記で必要になります。

 

登記事項証明書は、不動産についての内容が記載されている書類で、法務局で何度でも発行が可能です。主に、以下の項目が記載されています。

 

• 表題部：土地や建物の所在や地番など
• 権利部（甲区）：所有権に関する事項
• 権利部（乙区）：所有権以外の事項

中古住宅の購入時に必要な書類

中古住宅を購入した際は、所有権移転登記が必要です。所有権移転登記は、中古住宅を売却した側が行います。そのため、中古住宅を購入した側が用意する書類は、身分証明書のみになります。

住宅購入時の登記の流れ

住宅購入をした際は、以下の流れで登記を行います。

 

1. 必要書類を準備する
2. 申請書の作成を行う
3. 登録免許税を納付する
4. 必要書類を法務局へ提出する
5. 登記完了後に登記完了証が交付される

必要書類を準備する

新築もしくは中古住宅を購入したら、登記に必要な書類を揃えましょう。 登記の申請は複雑なため、多くの方は司法書士に依頼します。

また、新築と中古では、必要な書類が異なります。住宅の状況にあわせて、書類を準備しましょう。

申請書の作成を行う

必要な書類が揃ったら、登記申請書の作成を行います。 登記申請書は、法務局のホームページからダウンロードできます。

申請書には、主に以下のような情報を記入します。

• 登記の目的
• 登記原因と年月日
• 申請者の情報
• 不動産の情報
• 添付する書類

登記申請書は、正確に記載しないといけません。また、内容も複雑で、専門的な知識が求められます。不明な点があるなら、司法書士などの専門家に相談するのがよいでしょう。

登録免許税を納付する

登録免許税とは、不動産の登記手続きを行う際に払う税金のことで、法務局への申請時に支払います。登記の種類によって税率が変わるため、納付前に確認をしましょう。

必要書類を法務局へ提出する

必要な書類がすべて揃ったら、住宅の所在地を管轄する法務局に提出します。提出方法は、次の3つになります。

• 窓口での提出
• 郵送での提出
• オンラインでの申請

申請が受理されると、登記簿に新しい所有者の情報が登録されます。

登記完了後に登記完了証が交付される

登録が完了すると、以下の2種類の書類が送られてきます。

• 登記完了証
• 登記識別情報通知書

登記完了証は、登記が完了したことを知らせる書類で、登記後に使用することはありません。

一方、登記識別情報通知書は、所有者の本人確認に使用される書類です。再発行されないため、紛失や盗難に注意し、厳重に保管する必要があります。

住宅購入時に必要な登記費用

登記にかかる費用は、主に3種類あります。

 

• 登録免許税
• 司法書士への報酬
• 土地家屋調査士への報酬

 

登録免許税は、登記の種類ごとに税率が異なります。また、司法書士や土地家屋調査士に支払う報酬は、不動産の状況によって変動します。

登録免許税

登録免許税は、登記の種類によって税率が変動します。登記別の税率と計算方法は、以下のとおりです。

• 表題登記: 無料
• 所有権保存登記: 固定資産税評価額×0.4%
• 所有権移転登記: 固定資産税評価額×0.4～2.0%
• 抵当権設定登記：ローン借入金額×0.4％

所有権保存登記の計算を例にすると、固定資産税の評価額が2,000万円の場合、登録免許税は8万円になります。　

また、住宅用の家屋では、床面積が50㎡で個人が居住用に取得する場合に、軽減措置が適用されます。

軽減措置が適用されるのは、以下の3種類の登記で、軽減後の税率は以下のとおりです。

• 所有権保存登記: 0.15%
• 所有権移転登記: 0.3%
• 抵当権設定登記：0.1％

司法書士への報酬

司法書士は、住宅の「権利部」に関する登記を行います。登記の手続きを依頼する場合は、報酬の支払いが必要です。

手続きを司法書士へ依頼した際の相場は、以下のとおりになります。

• 所有権移転登記：2万～15万円
• 所有権保存登記：2万～5万円
• 抵当権設定登記：2万～7万円

報酬額は、司法書士の事務所ごとに異なります。また、不動産評価額や案件の複雑さ・地域によって、支払う報酬は変動します。

土地家屋調査士への報酬

土地家屋調査士とは、住宅の物理的な情報に関する専門家で、表題登記を代理で行ってくれます。土地家屋調査士に依頼した場合の相場は、8〜10万円程度になります。

住宅の状況によって費用は異なるため、依頼する金額が適切なのか判断するには、相見積もりが必要です。

登記費用を安くする方法

登記費用を安くする方法は、主に以下の3つになります。

• 自分で登記の手続きをする
• 軽減措置を活用する
• 複数の司法書士や土地家屋調査士から見積もりを取る

自分で登記の手続きをする

司法書士に依頼せずに自分で行えば、司法書士への報酬を節約できるメリットがあります。ただし、登記手続きは複雑で、必要書類をすべて自分で用意しなければなりません。また、ミスがあると手続きをやり直す必要があり、かえって手間と時間がかかってしまいます。

さらに、特殊なケースだと、個人での対応が難しくなります。トラブルを避けたい場合は、司法書士へ任せるのがよいでしょう。

軽減措置を活用する

住宅購入の際、一定の条件を満たすことで登録免許税の軽減措置が受けられます。主な条件は以下の2点です。

• 床面積が50㎡以上であること
• 自分や家族が住むための住宅であること

上記の条件を満たすと、通常よりも低い税率で、登録免許税を支払うことができ、費用を抑えられます。

複数の司法書士や土地家屋調査士から見積もりを取る

司法書士や土地家屋調査士の費用は、扱う案件や規模によって報酬額は異なります。そのため、相見積もりを取ることで、相場の把握に繋がり、より安い費用で依頼できる可能性があります。

また、見積もりを取る際は、報酬額だけでなく、サービスの内容や実績などもあわせて確認しましょう。

登記を自分でする際の注意点

不動産の登記は、司法書士に依頼せずに、自分で行うことができます。自分で申請すれば、費用の節約に繋がります。

ですが、自分で登記申請を行う場合は、申請書の作成や登記の種類・内容にあわせた書類を用意しないといけません。

自分で登記をする際の注意点は、次のようなものがあります。

• 登記ごとの必要書類を用意する
• 申請方法を確認する
• 必要な費用を事前に確認する

登記の手続きが難しいと感じた場合は、無理をせずに、専門家へ相談をしましょう。

登記ごとの必要書類を用意する

登記に必要な書類は、登記の種類や内容によって異なります。たとえば、新築住宅を購入した場合は、所有権証明書や建物の図面などが必要です。

印鑑証明書や住民票など、有効期限が設定されている書類は、期限内のものをしましょう。

また、書類が不足していたり不備があったりすると、訂正が必要になります。そのため、申請前には書類のチェックを入念に行うことが大切です。

申請方法を確認する

登記を申請する方法は、以下の3つがあります。

• 法務局へ提出
• 郵送
• オンライン申請

法務局へ直接提出する場合は、住宅の所在地を管轄する法務局の受付時間や場所を事前に確認しておくと良いでしょう。法務局に行く手間を省きたい方には、オンラインでの申請がおすすめです。

必要な費用を事前に確認する

登記を申請する際は、事前に必要な費用を確認しましょう。というのも、登記の申請時には登録免許税の納付が必要になるからです。また、必要書類の取得にも、数千円から1万円程度の費用がかかります。

登録免許税は、登記の種類ごとに税率が異なります。申請を行う登記の種類を確認し、どの程度の費用が必要になるのか事前に把握しておきましょう。

まとめ

新築や中古住宅を購入した際は、不動産登記を行う必要があります。なぜなら、登記の中には、申請が義務付けられているものがあるからです。正当な理由がなく、申請を怠ると、罰則になる恐れがあります。

 

ほかにも、住宅ローンを組めなかったり、住宅の売却が難しくなったりするなどのデメリットもあります。不動産登記の申請は自分で行えますが、手続きが複雑で、多くの時間と手間がかかってしまうでしょう。

 

「自分で手続きをするのは面倒だな…」と感じる方は、司法書士や土地家屋調査士への依頼をおすすめします。おうちの相談室は、住宅に関するご相談を無料でお受けいたします。お電話やWEBで受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。