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中古住宅購入 リノベーションへの道③
今回も前回に引き続き中古住宅からリノベーションへの道のり（途中経過）の続きのお話です。
前々回のお話:https://oita.ouchino-kaikata.com/blog/990.html
前回のお話:https://oita.ouchino-kaikata.com/blog/1192.html
今回は中古住宅を見る際の注意点についてお話します。
前回のブログを見て頂いた方はお分かりになると思いますが、私が購入したのは築48年の中古戸建です。私にはキラッキラ輝いて見えてはいたものの、言っても築48年です。それ相応の経年劣化は否めません。実際に※”ホームインスペクション”という住宅診断士による、住宅診断をしてもらったところ多々そのままにしておくとマズイですよ・・・という箇所が出てきました。
※ホームインスペクションとは？
「不具合のある住宅ではないのか？」「いつごろ、どこに、いくらくらいのお金がかかるのか？」「あと何年くらいこの建物がもつのか」などを住宅診断士が目視で、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断していきます。
【久保が考える中古戸建購入時の建物注意点ランキング】
1位：安全性（耐震診断をしてその建物はどのくらいの地震に耐える事ができるのかを知る）
2位：建物寿命（その建物があと何年もつのかを知る）
3位：健康面（気密・断熱性能が現行の基準に合っているかを知る）
4位：メンテナンス面（屋根・外壁・基礎・シロアリ・設備関係の経年劣化具合）
5位：インフラ関係（公共下水・浄化槽・水道管などなど）
です！
購入時の全般的な注意点となると、周辺環境や境界線がハッキリしているのかなどもっと重要な事はありますが、今回は建物にフォーカスしました。
1位の安全性はやはり地震による倒壊リスクです。1981年5月３1日以前の建築物は旧耐震基準といって現行の基準の強さの半分にも満たないケースがほとんどです。また、1981年5月31日～2000年6月までの新築の建物も新耐震基準と言われていますが、それでも現行の2000年基準と言われるものに満たないケースがほとんどです。地震大国である日本ですし、震度7強の地震も珍しい事ではなくなっています。特に南海トラフ地震はいつ起こってもおかしくありません。命を守れるお家に住んでください！
２位の建物寿命は、購入されようとしている建物がそのまま住むのであればあと何年くらいもつ建物なのか、改修工事をする事で何年まで寿命を延ばす事が出来るのか、という事です。私もそうですが、中古住宅を購入してリノベーションをして住みたいという方は非常に多いです。リノベーションという言葉の意味は幅が広いので間取りを変えたり、水回りやインテリア・エクステリアを変えたりする事を指す人もいますが、本質はその建物に何年住み続けるのかです。雨漏れは無いか？シロアリ被害は無いか？基礎は大丈夫か？などなどしっかり調べて、改修する事が優先順位としては高いと私は考えています。
３位の健康面は、気密断熱性能です。近年の住宅性能の向上は凄い物があります。C値やUa値など断熱性能を数値化する事ができます。ただし、中古住宅となるとたった10年前のお家でも現行の建物と比較すると雲泥の差があります。夏暑い・・・冬寒い・・・という事になります。また、それだけではなく、ヒートショックと言われる原因でお家の中で亡くなってしまう方は年間1万7,000人もいらっしゃいます。古い建物は断熱材自体が入っていない事も普通です。しっかり現状を知って対策をしましょう。光熱費もすごい差がでますよ！！
4位のメンテナンス面は維持費に係るところになります。屋根や外壁や設備関係は当然いつかはメンテナンスが必要です。安く買えたけど、買ってから直ぐに多額のメンテナンスコストがかかってしまう様な建物を買う事はお勧めできません。特に購入時であれば住宅ローンの一部として組み込む事が出来ますが、住み始め後は現金か別でリフォームローンを組む事になります。ライフプランを設計する上でも重要な点となります。
5位のインフラ関係に関しては水道管の太さは十分なのか？都市ガスなのか？公共下水なのか？浄化槽なのか？こちらもランニングコストに係る部分になりますので要確認事項ですね！
冒頭でもお話を出しましたが、私の築48年のお家はどの角度から見てもそのまま住むには問題がありました！！屋根はセメント瓦で葺き替えが必要、外壁のモルタルもボロボロ、室内も解体をした所、水回りにはシロアリが現役で居て柱もボロボロ、断熱材も当然入っていませんし、耐震強度は基準の半分以下でした。しかしそんなお家も事前にしっかり調べた事でどの様な対策をすれば長く住めることが出来るのか、予算は足りるのかを把握する事ができてスムーズに購入に進む事ができました。言葉にすれば簡単に聞こえますが、その建物を見てご自身で判断するのは本当に難しいです。専門家に依頼するという選択が間違いありません！わたしたちおうちの買い方相談室への相談は無料です！お気軽にお声がけください！
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