住宅購入の選び方解説！後悔しない会社や土地の選び方
住宅購入は人生の中でも大きな買い物の1つです。注文住宅・建売住宅・中古住宅のどの種類の住宅を購入するかによって、それぞれメリット・デメリットがあります。この記事では、住宅購入で後悔しないための会社や土地の選び方について解説していきます。
住宅の種類はどれがいいのか
住宅には、注文住宅・建売住宅・中古住宅の3種類があります。まずは、それぞれの住宅の種類を見ていきましょう。
注文住宅のメリットとデメリット
注文住宅とは、土地や間取り、設備や仕様などを全て自分で決めて建てる戸建住宅のことです。自分たちで全て自由に決められるので、非常に自由度の高い点が特徴の1つです。
注文住宅は、建売住宅や中古住宅、マンションなどすでに完成している住宅を購入するよりも手間・費用・時間が多くかかります。しかし、その分、自分の理想を詰め込んだ家ができるので、注文住宅でマイホームを建てたい人はたくさんいます。
注文住宅には、フルオーダー式とセミオーダー式の2種類があります。フルオーダー式は、間取りや外観を含めたデザイン、設備などを全て自由に決めることができます。こだわりの強い方や、変わった形状の土地に家を建てたいかたにおすすめです。
セミオーダー式は、用意された数種類のプランから自由に選択する家づくりの方法です。一般的に大手ハウスメーカーではこの方法が取られています。フルオーダーと比べると自由度が低くなりますが、安定した品質で短い工期で家を建てられるという特徴があります。
メリット①土地選びからこだわることができる
注文住宅では、土地選びから自由に決めることができます。通勤・通学に便利な土地や閑静な住宅街など、自分が希望する条件に見合う土地を不動産会社や住宅会社に協力してもらいながら探しましょう。土地を探す際は、自分が実際に生活するイメージをすると、より探しやすくなります。
メリット②間取りやデザインを自由に決められる
間取りやデザインを自由に決められる点は、注文住宅の最大のメリットといえるでしょう。
広いLDKを作りたい、収納スペースをたくさん設けたいなど、ご自分やご家族の要望に合わせて設計士が1からプランを計画してくれます。また、キッチンや浴室などの設備、床材の種類や造作などもあなたのライフスタイルに合うものを選ぶことが可能です。
メリット③建材・構造にもこだわることができる
注文住宅では、建材や構造にもこだわることができます。断熱性能・気密性能の高い住宅にしたいなら、厚みのある断熱材を選んだり、高性能なサッシを選んだりして家の性能を高めることが可能です。また、地震に備えて耐震性能の高い家を計画することもできます。安心して長く住める家づくりをしたい場合、注文住宅だとその要望をしっかりと叶えられるということです。
メリット④建築中の現場を見ることができる
建売住宅や注文住宅は、すでに家が出来上がっている状態で購入するため、建築中も現場の状態を見ることはできません。注文住宅は着工から完成まで、建築中の現場の見学が可能です。工事現場を訪れて、職人さんや現場監督とこまめにコミュニケーションを取り、現場の状態を確認することで家が出来上がっていく家庭を見ることができます。手抜き工事が行われていないかや、現場が綺麗に整頓されているかもチェックできます。
メリット⑤予算の調整ができる
注文住宅は、1から家づくりをするため予算の調整も自由にできます。こだわりたい部分にはお金をかけて、妥協する部分は節約するなど、ご自分の要望や予算に合わせて調整できるので、予算オーバーした時の調整がしやすいです。
例えば、キッチンやお風呂の設備にこだわるかわりに、そのほかの設備はグレードを抑えたり、エアコンや照明は持ち込むことにしたりすることで、費用を節約できます。
デメリット①費用が高い
注文住宅は建売住宅や中古住宅よりも費用が高額になりやすいです。また、1から家を設計していくため、どのくらいの費用がかかるのか予算の見通しがつきにくいです。最初に予算を提示していても、こだわっていくうちに予算オーバーするということもよくあります。
デメリット②着工するまで時間がかかる
注文住宅は、間取りから設備、仕様に至るまで自分たちで全て決めていくため、全部決めていくのに非常に時間がかかります。打ち合わせを何度も行うために住宅会社を頻繁に訪れなければなりません。どのような家を建てたいか、家族での話し合いも必要です。やるべきことが多く、着工までに時間がかかることも多いです。
デメリット③契約までの手続きが複雑
注文住宅は、支払いのタイミングや多く、手続きが複雑です。土地購入時の支払いや、着工金、中間金の支払いがあり、引き渡し時に住宅ローンで住宅費用を決済するだけでは終わりません。
また、住宅ローンが融資される前に土地の購入などで多くの費用の支払いが発生するため、つなぎ融資や土地先行融資などを利用することも多いです。様々な手続きが発生するため、銀行や住宅会社とやりとりをしながら進めていく必要があります。
建売住宅のメリットとデメリット
建売住宅とは、「土地と住宅がセットで販売されているもの」を指します。住宅がすでに完成してから販売されることが一般的ですが、建物が未完成・着工前の状態で販売されていることもあります。
メリット①注文住宅よりも低コストで購入できる
建売住宅は注文住宅よりも安く購入できます。建売住宅が安い理由には以下のようなものがあります。
- 打ち合わせがほとんどないので人件費が少なくて済む
- 材料をまとめて購入できる
- 仲介手数料が不要
- 申請・計画にかける費用が少ない
すでに出来上がっている住宅なので、施主との打ち合わせの回数が少ないです。また、同じ規格で建築される建売住宅の場合、同じ材料をまとめて購入することができます。まとめて材料を購入することで安く費用が抑えられているのです。他にも仲介手数料が不要だったり、申請・計画にかかる費用が少ないなどの理由があるため、建売住宅は安く購入できます。
メリット②内見できる
建売住宅は、すでに完成した状態で購入できる場合が多いです。そのため、購入前に家の中を確かめて購入するかどうかを決定できます。そのため、「イメージと違った」ということが起きにくく、後悔せずに購入できるということです。
メリット③購入手続きがシンプル
注文住宅では、土地と建物を不動産会社と住宅会社でそれぞれ別々に購入しなければならないため手続きが複雑になっていました。
しかし、建売住宅では土地・建物をセットで購入します。そのため、売買契約時に手付金を支払えば、残りの金額は住宅ローンで一括で支払うことが可能です。手続きがスムーズに行えるというメリットがあります。
メリット④入居までの期間が短い
建売住宅は、すでに完成済みであることが多いので、購入後に短期間で入居することが可能です。建物の建築状況や契約状況によって異なりますが、完成済みの建売住宅を借りて購入する場合、約1〜2ヶ月程度で入居が可能です。
注文住宅の場合、土地探しからお引き渡しまで約6ヶ月〜1年近くかかります。注文住宅と比較するとかなり早く入居できるということがわかりますね。
デメリット①間取りや設備を自由に選べない
建売住宅のほとんどは建物がすでに完成している状態で販売しています。そのため、間取りを自由に選ぶことはできません。取り付けられる設備も決まっていることが多いため、家づくりとしての自由度も低いです。未完成の状態で販売されている場合、間取りの変更やオプションの追加などをできることもありますが、注文住宅ほどの自由度はありません。
デメリット②同じ外観の家が多い
建売住宅は、分譲地の住宅を同じ規格で建てることが多いです。完成する住宅はある程度決まったデザインになっていることがよくあります。そのため、外観で個性を出すのが難しいです。こだわりの外観を作りたいという方には、建売住宅は向いていないでしょう。
デメリット③土地の状態がわかりにくい
建売住宅は、建物が完成した状態で販売されているため、土地の状態がわかりにくいのもデメリットです。軟弱な地盤の場合、地盤改良工事をする必要があります。
きちんと地盤調査・地盤改良を行い、報告書などの証明を提示してくれる業者であれば問題ありませんが、時に手抜き工事をする業者もいます。悪質な業者ではなくより良い業者を選ぶために見極めることも大切です。
中古住宅のメリットとデメリット
中古住宅とは、以前人が住んでいたことがあり、築年数が経過した住宅のことをいいます。
すでに家として出来上がっている状態の建物を購入する点では建売住宅と一緒ですが、人が住んでいたことがあり、老朽化しているというマイナスイメージから、初めから選択肢から外している方も多いです。
メリット①価格が安い
新築住宅と比べても安い価格で購入できる点が中古住宅のメリットです。戸建住宅は、築年数が経過することで資産価値が減少すると言われています。そのため、同じエリアに建つ新築戸建住宅よりも中古住宅の方が安くなるケースが多いです。住宅購入の予算が限られている場合、中古住宅の方が良い条件で住宅を探せる可能性もあります。
メリット②完成している物件を見ることができる
建売住宅と同じく、完成している物件を内見して購入することができます。そのため、外観や内装、設備などを確認した上で購入が可能です。「思っていた物件と違った」という後悔が起こりにくいです。
メリット③リフォーム・リノベーションで新しくできる
中古住宅を安く購入することができるので、その分リフォーム・リノベーションにお金を回すことができます。新築のように新しい空間づくりをしながら、新築よりも金額を抑え自分の理想を叶えることが可能です。
デメリット①修繕・設備交換が必要な場合がある
中古住宅は、過去に人が住んでいたこともあり新築物件よりも劣化しています。そのため、入居する前に修繕が必要な場合もあります。キッチンやシステムバスなどが老朽化していれば、交換もしなければなりません。
デメリット②耐震性が低い可能性がある
中古住宅の築年数によっては、耐震性が低い可能性があります。
例えば、1981年5月31日までに建築確認申請の許可が下りている物件の場合、震度5程度の地震で倒壊せずに住み続けられる程度の家を基準とする「旧耐震基準」で建てられています。1981年6月1日以降は、震度6強〜7程度の地震でも倒壊しない耐震力を向上した住宅を建てることが義務付けられており、これを「新耐震基準」といいます。
中古住宅を購入する場合、1981年5月31日より築年数の古い家だと、現行の基準を満たすために耐震工事を行わなければなりません。安全に暮らしていくためにも必要な工事ですが、高額な費用もかかってくるため、購入前に築年数や耐震性に問題ないかを確認するようにしましょう。
デメリット③住宅ローン審査が厳しい可能性がある
中古住宅は、新築住宅よりも住宅ローンの審査が厳しいことがあります。なぜなら、中古住宅は建物自体の資産価値が低下しているため金融機関が設置する担保価値が低く見積もられるからです。建物の状態や住宅ローンの種類によっては審査が通らないこともあります。事前に住宅ローンの仮審査を受けるなどの対策が必要です。
住宅購入はいつがいい？
いつ住宅を購入するか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。一般的には、主に以下のタイミングで家を購入するかたが多いようです。
- 結婚
- 出産
- 子供の進学
- 老後のため
この中で最も多いタイミングが「結婚」と「出産」です。子供や家族のために家を持ちたいと考えて住宅購入に踏み出す方が多くいます。
また、子供が独立して家を出たあと、夫婦2人で暮らすための家を建てるという方も多いです。老後の生活を視野に入れてバリアフリーや短い動線で暮らせる家づくりができます。
住宅購入でよくある失敗
住宅を購入した人の中には、「失敗した」「後悔している」と答える方もいます。ここでは、土地選び・費用・間取り・会社の4つの分野であったよくある失敗をご紹介します。これから住宅購入を検討している方は、失敗例を参考にして対策を取るようにしましょう。
土地選びでよくある失敗
土地選びでよくある失敗は以下の4つです。
- 希望の土地が購入できなかった
- 法規制で理想の家が建てられなかった
- 諸経費が高かった
- 利便性・周辺環境が悪かった
それぞれの失敗について見ていきましょう。
希望の土地が購入できなかった
希望の土地を見つけたのに、他の方に先を越されて購入できなかったという失敗はよくあります。候補の土地を見つけ、納得のいくプランを作っている間に他の方に購入されてしまい、後悔するということがあります。
まだ希望の土地が見つかっていない段階で、間取りと資金計画を作り希望の土地が見つかった時にすぐに申し込みできる状況を作っておけば、購入できる可能性も高いです。良い土地は早く行動しなければ、他の方にすぐ取られてしまいます。土地が見つかった時に直ぐに購入できるように、住宅会社と相談しながら前準備をしっかりとしておきましょう。
法規制で理想の家が建てられなかった
理想の土地を見つけたとしても、法規制によって理想の家が建てられない場合があります。
例えば、建てられる建築面積と延床面積の限度を定めた建蔽率や容積率の数値によっては、希望通りの広さの家が建てられないことがあります。
また、北側斜線や道路斜線制限などの規制があると、希望の外観の家にできないこともあるのです。どのような法規制があるのかを不動産会社や住宅会社に教えてもらったり、自分で調べたりして、納得のいく家が建てられるのかを確かめるようにしてください。
諸経費が高かった
土地によっては、たとえ土地代が安くても諸経費が高くなることがあります。
例えば、上下水道の引き込みはされているものの、建物までの距離が長く屋外給排水電気工事に金額がかかったり、地盤が軟弱で地盤改良の費用がかかったりすることもあります。購入希望の土地にかかる諸費用はどのようなものがあるのか、不動産会社や住宅会社と相談しながら購入を決めるようにしましょう。
利便性・周辺環境が悪かった
「通勤・通学が長くなって不便」「近くにスーパーや病院がない」「夜は真っ暗で物騒」など利便性・周辺環境が悪い土地を買って後悔したという方もいます。
土地を購入する際は、実際に土地の周辺を歩いてどのようなエリアなのかを自分の目で確かめるようにしましょう。朝・昼・夜のそれぞれの時間帯で土地の周りを探索してみてください。朝はどのくらい混むのか、夜は街灯はついているかなど、細かいところまでチェックすることで失敗するリスクを軽減できます。
費用でよくある失敗
住宅購入の費用に関しては以下の3つがよくある失敗です。
- 住宅ローンの返済が大変
- 維持費が高い
- 中古住宅購入に想定より費用がかかった
それぞれについて解説していきます。
住宅ローンの返済が大変
借入限度額ギリギリまで予算を使って家を購入したところ、住み始めてからの住宅ローンの返済が大変、という方が多いです。
借入限度額は、あくまでも「借入できる金額の限界」であり、「無理なく支払える金額」ではありません。月々どのくらいの支払いであれば無理なく返済できるかを考えて資金計画を立てることが大切です。
また、生活していると子供の進学や医療費など想定外の出費が発生することもあります。また、家は劣化していくため、外壁塗装や設備修理などでお金もかかります。このようなローン支払い以外の出費にも対応できるように予算を立てるようにしてください。
維持費が高い
家に長く住み続けるためにも、定期的にメンテナンスをしなければなりません。
例えば、外壁や屋根は10年に1回程度の塗装によるメンテナンスが必要です。また、設備関係も20年程度で故障して交換することもあるでしょう。太陽光発電や床暖房を設置していたら、そのメンテナンスや交換もしなければなりません。
家を建ててからもかかってくる費用は多くあるため、家を維持するのが大変という方も多いです。また、維持費には税金関係もあります。毎年支払う固定資産税や都市計画税を準備しておくことも忘れないようにしましょう。
中古住宅購入に想定より費用がかかった
築年数の古い中古住宅だと、購入費用が安いことが多いですが、修繕にお金がかかってしまうことが多いです。耐震補強工事や、断熱工事だけでなく、基礎や構造躯体が劣化していれば補修工事をしなければなりません。また、建物のアスベストが使用されていたら専門業者に除去工事を依頼する必要もあります。
様々な要因で費用がかかり、さらにリノベーションやリフォームでこだわりを反映すると新築住宅よりも高くなることもあるのです。中古住宅を購入する際は、ホームインスペクションを受けるなどして、家の状態を確かめた上で購入することをおすすめします。
間取りでよくある失敗
間取りに関するよくある失敗をみていきましょう。
- 収納が少なかった・多かった
- 動線が悪かった
- 音やにおいが気になる
それぞれの失敗について解説していきます。
収納が少なかった・多かった
居室やLDKにスペースを取りすぎて収納が少なく、部屋が散らかりやすいという失敗をした方もいます。反対に収納を多く取りすぎて居室スペースが狭いという失敗談もあるようです。収納スペースを考える際は、自分の持ち物の量を確認し、その量に見合ったスペースを確保するようにしましょう。
動線が悪かった
家事動線・生活動線が悪いと毎日の生活がしづらくなります。
例えば、洗濯機から物干しスペースが遠かったり、水回りを2階にまとめたことで階段が不便だったりなど、実際に生活してみて気づくこともあります。住み始めてから後悔しないためにも、図面をみながらシミュレーションしてみたり、住宅会社にパースを作成してもらったりなどして実際に暮らすイメージをしてみることがおすすめです。
音やにおいが気になる
道路に面した側を寝室にしたり、LDKのすぐ近くにトイレを設置したりすると音やにおいが気になってしまうことがあります。図面だけではわかりにくい、目には見えない問題ですが、音やにおいも意識しながら間取りをチェックするようにしましょう。
会社選びでよくある失敗
会社選びの3つの失敗を解説していきます。
- 家づくりの勉強をせずに決めた
- 知名度だけで決めた
- 値段だけで決めた
家づくりの勉強をせずに決めた
家づくりの勉強をせずに、住宅会社の提案通りに家を建てると、失敗することがあります。
もっと要望を明確にしてから住宅会社を決めたらよかったと後から後悔してる方もいるようです。家づくりの勉強をすることで、自分がどんな家を建てたいか明確になってきます。セミナーに通うなどして自分でも家づくりの勉強をしましょう。
知名度だけで決めた
知名度があるからといって、自分たちの要望にぴったりの家を建ててくれるわけではありません。知名度はなくても、理想通りの家を建ててくれることもあります。知名度だけで決めず、それぞれの会社の特性や強みを知った上で会社を決めましょう。
値段だけで決めた
値段だけで決めるのも望ましくありません。建築費用が安いという理由で家を決めたが、断熱性が低いことで住み始めてから光熱費が高くて苦労しているという方もいます。値段だけでなく、家の性能にも目を向けるようにしましょう。
住宅購入の予算の組み方のポイント
住宅購入の予算の組み方についてみていきましょう。
- 返済負担率25%以内を意識する
- 予備資金を残しておく
様々なリスクや家系の状況に応じて慎重に計画していくことが大切です。それぞれのポイントについて解説していきます。
返済負担率25%以内を意識する
返済負担率とは、年収に対する1年間の住宅ローン返済額の割合のことです。返済率が高ければ高いほど、月々の返済が厳しくなっていきます。無理のない返済負担率は25%と言われているため、この返済負担率を意識してシミュレーションするようにしましょう。
予備資金を残しておく
家を購入する際、住宅購入費だけでなく税金や引越し費用などの諸費用もかかってきます。
予算を決める際には、予備資金も残した上で資金計画を立てるようにしましょう。
住宅土地の選び方のポイント
住宅で土地を探す際の選び方を解説していきます。
- 予算とエリアを決める
- 優先順位を考える
- 土地探しから購入までの流れを知っておく
上記の3つについてそれぞれ解説していきます。
予算とエリアを決める
まずは、予算とエリアを決めることが大切です。建築費や手数料・税金なども考慮した上で予算を決定しましょう。エリアを決める際は、通勤・通学の利便性の良いエリアを探して複数の候補をピックアップすると探しやすいです。エリアと予算を決めたら、設置した予算が希望するエリアに見合っているかを検証してみましょう。
優先順位を考える
土地に求める希望条件を考えて優先順位を決めることも重要です。例えば、最寄駅から徒歩10分で行ける場所が良い、土地の広さは50坪以上欲しいなど、希望する条件をピックアップしましょう。
全ての条件を満たすのは難しいので、その中でも絶対に譲れないポイントと妥協するポイントを決めておくと、土地探しもしやすくなります。
土地探しから購入までの流れを知っておく
土地探しから購入まで、以下の流れで進んでいきます。
- 土地探し
- 買い付け証明書提出
- 住宅ローンの事前審査
- 土地の売買契約締結
- 住宅ローンの本審査
- 金銭消費賃借契約締結
- 土地引き渡し・所有権移転登記
土地探しには3ヶ月から1年程度かかります。希望の土地が見つかれば買い付け証明書を提出し、住宅ローンの事前審査を行い土地の売買契約を締結します。その後、住宅ローン本審査、金銭消費賃借契約、土地の引き渡しを終えて、所有権移転登記をすることで土地購入の完了です。
様々な手順を踏まないといけないため、住宅会社や不動産会社にしっかりとサポートしてもらいながら進めましょう。
住宅購入で注意すべきこと
住宅購入に関して注意すべきことを解説していきます。
- 本当に持ち家が必要なのかを考える
- 予算や返済計画は適切か考える
- 住む土地の状況をしっかり確認する
- 間取りは生活スタイルに合致しているか確かめる
それぞれの注意点についてみていきましょう。
本当に持ち家が必要なのかを考える
本当に持ち家が必要なのかをよく考えてみましょう。転勤や同居など、家族のライフプランに変化がある可能性がある場合、持ち家よりも賃貸住宅の方が適している場合もあります。
持ち家と賃貸住宅のメリット・デメリットを考慮した上で、自分たちにあった方を選択しましょう。
予算や返済計画は適切か考える
住宅購入を決めたら、予算や返済計画が適切かも考えましょう。住み始めてからの返済に無理がないかを考え、予算に見合った家づくりを計画してください。
住む土地の状況をしっかり確認する
注文住宅のための土地探しや、建売住宅・中古住宅を探す際は、住む土地の状況もしっかりと確認しましょう。「安いから」や「希望のエリアだから」だけでなく、実際に現場を訪れて周辺環境を確かめてから購入することで後悔なく選択できます。
間取りは生活スタイルに合致しているか確かめる
間取りで失敗しないためにも、生活動線や家事動線が生活スタイルに合致しているかを確かめましょう。
また、将来のライフスタイルの変化を想定して、柔軟にリフォームできる家づくりも理想的です。例えば、子供部屋を1室から間仕切り壁を追加して2部屋にできる作りにしたり、足腰が弱ってもつまづかないように段差の少ない平屋にしたりなど、様々な計画ができます。
まとめ
住宅購入には、注文住宅の他に建売住宅や中古住宅などもあります。どの家にするかは、自分たちのライフスタイルや予算に合わせて選ぶようにしましょう。これまで解説したことも参考に、理想の家を探してみてください。
おうちの買い方相談室では、無料相談を実施中です。住宅購入でお困りの方やお家の知識や情報を得たい方、不動産を探している方など、お気軽にご相談ください。
